新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告
历史沿革
2016年11月21日 新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告 新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第6号 2016年11月21日 施行
正文
为进一步规范和推进我区土地增值税工作，提高土地增值税管理水平，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等相关规定，现将土地增值税有关问题公告如下：
一、关于土地增值税清算单位问题
土地增值税以国家有关部门（以规划部门为主,结合发改委、建设部门的相关项目资料）审批、备案的房地产开发项目（分期项目）为单位进行清算。对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位，并报主管税务机关备案。
二、关于土地增值税清算审核期限问题
为进一步完善土地增值税清算管理程序和要求，提高清算质量和效率，根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第十五条规定，主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在90日内及时组织清算审核。如有特殊情况确实需要延长清算审核期限的，需经县级以上地方税务局局长批准。
三、关于人防工程成本费用扣除问题
房地产企业依法配建并经验收合格（人防部门出具验收合格手续）的人防工程，人防设施建造费用计入相关成本、费用，允许扣除。
四、关于车库（车位、储藏室等）问题
（一）能够办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等）单独转让时，房地产开发企业应按“其他类型房地产”确认收入并计算成本费用。
（二）不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项的规定执行。
园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1．建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2．建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3．建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
相信很多企业情形为第3种类型，建成后不能办产权，也非无偿移交，而是永久使用权或有限产权的一种出售，增值税上视同销售不动产税目处理，企业所得税无论如何都会计算收入和成本应无影响，土地增值税如果不计入清算项目，势必引起其他税收问题，譬如房产税如何计征，所以有偿转让的无产权车位、地下室、储藏室、幼儿园等配套设施，还是计入清算收入的好，同时也应单独分摊开发成本，只不过区别的是如果不计算容积率，可以不分摊土地成本。
（三）关于无产权车位分摊土地成本问题，土地成本仅在可售面积中分摊，无产权的地下车位不分摊土地成本。
五、关于装修支出问题
房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修支出，可作为开发成本予以扣除。对可移动的物品（如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等），不计收入也不允许扣除相关成本费用。
六、关于清算单位中住宅与商业用房的建筑安装工程费扣除问题
清算单位中既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整，其余扣除项目成本不得按层高系数调整。
商业用房层高系数小于1.5的，其建筑安装工程费不予调整。
商业用房层高系数=商业用房单层层高/单层住宅层高
七、关于统建房、集资房征收土地增值税问题
统建房、集资房立项人为房地产开发企业的，应采取先预征后清算的方式征收土地增值税。
统建房、集资房立项人为非房地产开发企业的，不采取预征方式征收土地增值税，应按规定据实计算缴纳土地增值税。
八、关于土地增值税预征率问题
除保障性住房外，普通住宅土地增值税预征率不得低于1%。非普通住宅和其他类型房地产预征率不得低于3%。
九、营改增后土地增值税计税依据问题
土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
十、本公告自公布之日起施行。