太原市人民政府关于加强房地产市场管理和宏观调控的意见
历史沿革
2005年6月12日 太原市人民政府关于加强房地产市场管理和宏观调控的意见 并政发〔2005〕16号 2005年6月12日 执行
正文
各县（市、区）人民政府，市直各委、局、办：
《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）发布以来，我市积极贯彻中央宏观调控政策措施，始终把健全政策法规体系，优化发展环境作为推动房地产业的基础，着眼于建立和完善多层次住房体系，致力于改善人民群众居住环境，二年来，以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。但仍存在房地产市场发展不平衡，住房供应结构性矛盾较突出，房地产价格与居民的收入不相适应，中低价位、中小户型住房供应不足，房地产市场管理不规范，房地产市场监管调控有待完善的问题。为贯彻国务院关于房地产市场宏观调控的“八项措施”和建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，促进我市房地产业持续健康发展，现就加强房地产管理和宏观调控，提出如下意见。
一、统一认识，明确指导思想
（一）充分认识加强房地产市场管理和宏观调控的重要意义。房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。保持房地产业的持续健康发展，是提高人民居住水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求，也是促进国民经济持续健康协调发展和社会稳定的重要保证。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，构建社会主义和谐社会，具有十分重要的意义。
（二）进一步明确加强房地产市场管理和宏观调控的指导思想。坚决贯彻国务院关于加强房地产市场宏观调控、稳定住房价格、促进房地产市场持续健康发展的精神，从实践“三个代表”重要思想和落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度，把保持房地产业健康发展、稳定住房价格提到重要的议事日程，创造性地以加强房地产业管理和宏观调控为重要工作内容，坚持“积极稳妥，因地制宜，突出重点，把握力度，区别对待，分类指导”的原则，按照“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的总目标，围绕“稳定价格、强化保障”两个方面，综合采取土地、规划、财税、金融等相关政策措施和经济、法律手段，加大房地产管理和宏观调控力度。特别是要采取切实有效的措施，从供需两个方面双向调节，强化规划、土地调控力度，改善住房供应结构，强化住房保障，健全市场体系，规范市场秩序，加强市场监测，保证住房价格的相对稳定，切实保障中低收入家庭的基本住房需求。
（三）明确加强房地产市场管理和宏观调控近三年主要任务和工作职责。
2005—2007年，我市房地产业发展和住房保障体系建设的主要任务是：建设100万平方米经济适用住房，三年分别建设30万m2、 30万m2、40万m2；新增经济适用住房建设用地85万m2，三年分别新增15万m2、30万m2、40万m2；开工建设普通商品住房200万m2，三年分别建设50万m2、70万m2、80万m2；中低价位、中小户型的经济适用住房和普通商品住房在市场供应总量中占60%以上；有效推进廉租住房制度实施，扩大廉租住房制度覆盖面。达到基本缓解住房供需矛盾、基本建立面向中低收入家庭和住房困难户的住房保障体系、基本实现住房价格稳定的目的。
今年确保完成安康居住工程90.38万平方米，新增经济适用住房建设用地15万平方米，落实345万元的廉租住房专项资金和200户最低收入家庭的廉租住房保障任务。计划、规划、国土等部门加快西华苑三、四期工程审批进度，争取三期形成房源供应，四期完成主体工程，按要求向社会公布。
明年继续将中低价位、中小户型住房建设列为政府主要工作，建成安康居住工程100万平方米，新增经济适用住房建设用地30万平方米，落实450万元的廉租住房专项资金和220户最低收入家庭的廉租住房保障任务。
市规划、土地、房地产、金融、发改、财政、民政、税务、物价、统计、公积金等有关部门要按照各自职责，密切配合，建立促进房地产业健康发展的长效协调监控机制，共同做好工作。
二、调整住房供给结构，切实增加住房有效供给
（一）调整住房供给结构。要与实施安康居住工程有机地结合起来，住宅建设以经济适用住房和普通商品住房为主。强化城市规划的调控作用，市规划部门要在符合城市总体规划的前提下，根据市政府确定的中低价位经济适用住房和普通商品住房建设需求，加快工作进度，优先审查规划项目，在项目选址上予以保证。要加大住房供应结构调整力度，严格控制非住宅和高档商品住宅建设，努力增加中低价位、中小户型的经济适用住房、普通商品住房供给。
市政府成立由市发改、规划、建设、国土、房地产等部门组成的专门机构，在2005年7月1日前提出近三年（2005—2007年）经济适用住房和普通商品住房土地供应、建设规模，项目布局以及建设进度安排，向社会公布，接受社会监督，稳定市场需求预期。中低价位普通商品住房项目土地出让时，市规划部门要提出建筑高度、容积率、绿化用地等规划设计条件，市房地产管理部门要提出销售价格、套型面积等控制性要求，作为土地出让的前置条件，以保证中低价位、中小户型住房的有效供应。
（二）合理引导住房建设与消费。要研究建立合理引导住房建设和消费的新机制，发展节能省地型住房，改善住房供应，要严格控制大户型、高价位、低密度住房建设。鼓励房地产开发商建设中低价位、中小户型的普通商品住房，在规划审批、土地供应、信贷、税收等方面给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、住宅户型建筑面积在143平方米以下、销售价格低于同类土地上住房平均交易价格1.2倍。
（三）加强经济适用住房建设和销售管理。按照《经济适用住房管理办法》（建住房〔2004〕77号）和《山西省人民政府关于加强经济适用住房建设管理的通知》（晋政发〔2003〕22号）规定，出台《太原市经济适用住房管理办法》，落实经济适用住房建设优惠政策，经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应，建设和经营中的行政事业性收费减半征收，经营性收费低限收取，保证金、监督金、押金一律免交，切实降低开发建设成本。要严格执行经济适用住房项目招投标制度，并施行合同管理制度和《房地产项目手册》管理制度。要严格控制中小套型，严格审批销售价格。市房地产管理部门要将销售价格、户型面积等控制性要求在招标文件中予以明确。中标单位在办理建设项目报建手续前，建设部门要按照市房地产管理部门提出的户型面积控制性要求，严格审查，加强跟踪监管，不符合规定的不得批准开发建设。要实行经济适用住房销售明码标价制度，市物价部门要严格审批销售价格，会同市建管委、市房地局分项目核定经济适用住房价格。
市房地产管理部门要严格执行购买经济适用住房申请、审批、公示制度，严格控制购买对象，确保经济适用住房面向中低收入家庭，解决其基本住房需求。
（四）完善廉租住房制度。强化政府住房保障职能。进一步完善廉租住房制度建设，加强廉租住房目标责任制监督检查。市房地产、民政部门要开展城镇最低收入家庭住房困难情况调查，全面掌握廉租住房需求情况，并建立保障对象档案。市住房公积金管理中心要积极按规定提取城市廉租住房补充资金上交市财政部门，市、区两级财政要根据廉租住房需求，切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要。
三、调整建设用地供应结构，严格土地管理
（一）加大土地调控力度。城市建设用地安排适当提高居住用地在土地供应中的比例，优先保障并着重增加普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。停止别墅类用地供应，严格控制高价位、大户型、低密度住房用地供应。
（二）加大土地征收和收购储备力度。要以缩短开发周期、确保各类建设用地的及时供给为目的，针对新增土地征地难、存量土地拆迁难等问题，积极制定相应的措施和办法。要认真研究当前土地收购储备工作中出现的新情况和新问题，积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低土地开发成本，提高对普通商品住房和经济使用住房的土地供应能力。
（三）严格土地转让管理。严禁转让各类不符合规定条件的房地产开发项目，依法制止各类“炒买炒卖”土地行为。要抓紧清理闲置土地，切实制止囤积土地行为，促进存量土地的合理利用。对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。要规范土地出让公告和合同管理，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或其它有关规定的，依法追究违约违规责任。
四、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管要充分运用税收等经济手段调节住房需求，稳定房地产市场，抑制投机行为。对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。市房地产等部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管。
五、加强城镇房屋拆迁，抑制被动性住房需求
（一）严格控制拆迁项目，解决突出问题。要认真贯彻《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（国办发〔2004〕46号），根据我市经济发展水平、社会承受能力和居民收入状况，合理确定城市房屋拆迁规模和建设规模，逐步推行先安置后拆迁的做法。今明两年除城市基础设施、社会公益和旧城改造、经济适用住房项目外，原则上严格控制拆迁项目。要重点解决在外逾期过渡的被拆迁户安置问题和拆迁遗留问题，并针对拆迁工作中遇到的突出矛盾和障碍性问题，相应出台解决办法。存量土地中涉及拆迁的旧城改造项目，可给予经济适用住房优先安置被拆迁居民的优惠政策，促进旧城改造与经济适用住房建设共同协调发展。
（二）探索城市旧住宅区的综合整治和城中村改造。在摸清底数的基础上，编制旧住宅区和城中村改造、拆迁计划，明确远期和近期工作目标，制定改造方案，落实改造资金，积极创造条件，开展旧住宅区综合整治改造和城中村改造试点，并明确改造后的管理模式，努力改善居民居住环境和居住质量。
六、改革住房制度，健全市场体系
（一）完善住房补贴制度。进一步深化住房分配货币化改革，加强住房公积金的归集、管理和使用。要把住房货币化和住房公积金财政应负担部分按规定列入财政预算，确保按时到位。要突出重点，分类指导，推动企业住房分配货币化改革和住房公积金制度的建立，保障职工合法权益。重点抓好国有大中型企业住房分配货币化改革试点和非公有制企业职工住房公积金制度的建立。要加大发放住房公积金个人贷款的力度，解决中低收入家庭个人贷款需求。
（二）搞活住房二级市场。认真清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍，努力解决遗留问题，鼓励居民换购住房。市政府近期将出台我市《关于解决房屋所有权发证中历史遗留问题的处理意见》，并成立专门机构，本着尊重历史，实事求是的原则，由建设、规划、土地、房地产部门联动处理，划定时间，划清范围，一次性解决产权办证中的历史遗留问题。
七、加强房地产市场监管,规范房地产市场秩序
（一）加强商品房预售管理和跟踪管理。禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。实行商品房合同备案和商品房预告登记制度。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。
（二）严格房地产开发企业和中介机构市场准入。市建设、房地产管理部门要建立房地产企业和中介机构信用档案，加强房地产开发企业和中介机构诚信体系建设。对虚拟交易、发布不实价格和销售进度信息，哄抬房价，诱骗消费者争购以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目建设要求的，要记入房地产企业和中介机构信用档案，公开予以曝光。
（三）依法严肃查处违法、违规销售行为。定期或不定期地开展房地产市场秩序专项整治，依法查处违规预（销）售、违规转让、虚假广告、合同欺诈、不实评估等行为，进一步规范房地产市场秩序。
八、加强房地产金融服务，充分发挥金融调控作用
各级金融机构要严格执行房地产信贷政策，加强金融服务。要创新个人住房信贷产品，进一步规范个人住房信贷业务。运用金融杠杆适时适度调控住房需求，积极为中低收入家庭购买中低价位、中小户型住房提供信贷支持。要严格贷款条件，认真执行首期付款比例、住房贷款利率等政策，尽快建立金融机构互联互通的住房贷款信息系统，发挥房地产金融调控作用。
九、加强房地产市场监测，引导居民合理消费预期
建立房地产市场信息系统和预警预报体系，加强对房地产市场特别是商品住房市场运行情况的动态监测、分析和预警，全面及时把握市场运行态势，分区域、分价格段归集商品住房价格信息；适时向社会公布住房建设用地供应，住房区位、品质、价格等相关信息，尤其是居民关心的中低价位、中小户型经济适用住房和普通商品住房的相关信息。要完善存量住房交易信息服务平台，加强对存量住房市场的监管，提升服务能级，保障交易安全，并引导房地产中介企业依托信息平台，提升规模经营和规范服务水平。要加强舆论引导，增强政策透明度，培育居民心理预期，正确引导合理住房消费，促进市场理性发展。
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