土地增值税转让旧房及建筑物

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简介

　　凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。

旧房认定标准

序号	分类	省、自治区、直辖市	认定标准	文件名	文号
1	直辖市	北京市（京）	——	——
2		天津市（津）	——	——
3		上海市（沪）	——	——
4		重庆市（渝）	——	——
5	省	河北省（冀）	——	——
6		山西省（晋）	清算后再销售或转让使用年限超过一年以上房地产的	山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的公告	山西省地方税务局公告2014年第3号
7		辽宁省（辽）	——	——
8		吉林省（吉）	——	——
9		黑龙江省（黑）	——	——
10		江苏省（苏）	——	——
11		浙江省（浙）	——	——
12		安徽省（皖）	——	——
13		福建省（闽）	——	——
14		江西省（赣）	——	——
15		山东省（鲁）	——	——
16		河南省（豫）	——	——
17		湖北省（鄂）	——	——
18		湖南省（湘）	——	——
19		广东省（粤）	——	——
20		海南省（琼）	二手房、房地产开发企业所开发的商品房已转为自用，作为固定资产核算的房产、非房地产开发企业自建自用超过一年的房产	海南省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知	琼地税发〔2009〕104号
21		贵州省（贵或黔）	——	——
22		四川省（川或蜀）	——	——
23		青海省（青）	——	——
24		云南省（云或滇）	——	——
25		陕西省（陕或秦）	——	——
26		甘肃省（甘或陇）	——	——
27	自治区	内蒙古自治区（蒙）	凡是已投入使用1年以上的房产均属旧房。	内蒙古自治区财政厅 内蒙古自治区国家税务局 内蒙古自治区地方税务局转发关于土地增值税一些具体问题规定的通知	内财税字〔1995〕654号
28		广西壮族自治区（桂）	——	——
29		西藏自治区（藏）	——	——
30		宁夏回族自治区（宁）	——	——
31		新疆维吾尔自治区（新）	——	——

转让房地产收入总额

　　土地增值税纳税人转让房地产取得的收入，为不含增值税收入。

　　房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

扣除项目金额合计

能提供购房发票

　　1.提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

　　2.提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

　　3.提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

　　计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

　　对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

　　纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

不能提供购房发票

　　旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。

　　转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

　　对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

　　纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

核定征收

　　对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

计算公式

　　（转让房地产收入总额 - 扣除项目金额合计） × 适用税率 - 扣除项目金额合计 × 速算扣除数

　　转让房地产收入总额（不含增值税）

能提供购房发票

　　〔转让房地产收入总额 - （购房发票金额 + 发票加计扣除金额 + 购房契税 + 与转让房地产有关的税金等）〕 × 适用税率 - 扣除项目金额合计 × 速算扣除数

　　购房发票金额（提供营业税销售不动产发票的为发票所载金额；提供增值税专用发票的为发票所载金额与不允许抵扣进项税额合计金额；提供增值税普通发票的为发票所载价税合计金额）

　　发票加计扣除金额 = 购房发票金额（不含增值税） × 5% ×房产实际持有年数

　　房产实际持有年数（按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年）

　　与转让房地产有关的税金等 = 营业税 + 城市维护建设税 + 印花税 + 教育费附加 + 地方教育附加

　　营业税（开具营业税发票的为转让房地产时缴纳的营业税）

不能提供购房发票

　　〔转让房地产收入总额 - （取得土地使用权所支付的地价款 + 房屋及建筑物的评估价格 + 评估费用）〕 × 适用税率 - 扣除项目金额合计 × 速算扣除数

　　取得土地使用权所支付的地价款（为取得该房地产项目所需要的土地使用权而实际支付（补交）的土地出让金（地价款）及按国家统一规定交纳的有关费用，未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的不允许扣除）

　　房屋及建筑物的评估价格 = 旧房及建筑物的重置成本价 × 成新度折扣率

核定征收

　　转让房地产收入总额 × 核定征收率

适用税率（核定征收率）

基本税率

档次	级距	税率	速算扣除数	税额计算
1	增值额未超过扣除项目金额50%的部分	30%	0%	增值额×30%
2	增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分	40%	5%	增值额×40%-扣除项目金额×5%
3	增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分	50%	15%	增值额×50%-扣除项目金额×15%
4	增值额超过扣除项目金额200%的部分	60%	35%	增值额×60%-扣除项目金额×35%

适用法规

序号	文件名	文号	发文日期
1	中华人民共和国土地增值税暂行条例	中华人民共和国国务院令1993年第138号	1993年12月13日
2	财政部关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知	〔95〕财法字第6号	1995年1月27日
3	国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知	国税函发〔1995〕110号	1995年3月16日
4	财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知	〔95〕财税字第48号	1995年5月25日
5	建设部城市房地产转让管理规定	建设部令1995年第45号	1995年8月7日
6	财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知	财税〔2006〕21号	2006年3月2日
7	国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知	国税函〔2010〕220号	2010年5月19日
8	国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知	税总发〔2015〕114号	2015年9月30日
9	财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知	财税〔2016〕43号	2016年4月25日
10	国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告	国家税务总局公告2016年第70号	2016年11月10日
11	国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告	国家税务总局公告2021年第9号	2021年4月12日

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