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国家税务总局广东省税务局 广东省财政厅 广东省自然资源厅关于印发《广东省“三旧”改造税收指引（2019年版）》的通知：修订间差异

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国家税务总局广东省税务局 广东省财政厅 广东省自然资源厅关于印发《广东省“三旧”改造税收指引（2019年版）》的通知 (查看源代码)

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====合作改造模式====
====合作改造模式====
4.1 情况描述
　　4.1 情况描述
合作改造模式是以政府统一组织实施（即政府为征地拆迁方）为前提，有两种类型：
 
第一种类型是政府在拆迁阶段通过招标等公开方式引入土地前期整理合作方（下称合作方）承担具体拆迁工作，该企业需要垫付征地拆迁补偿款。完成拆迁后，政府将拟出让土地通过招标、拍卖或者挂牌等公开方式确定土地使用权人，在土地使用权人支付地价款后，政府再向合作方支付拆迁费用与合理利润。
　　合作改造模式是以政府统一组织实施（即政府为征地拆迁方）为前提，有两种类型：
第二种类型是政府通过招标等公开方式征选合作方，既承担土地前期整理的具体拆迁工作，又是土地使用权人。该合作方承担具体拆迁工作，垫付征地拆迁补偿款（含货币与非货币补偿），完成拆迁后，政府直接将拟出让土地使用权供应给该合作方，所支付拆迁费用与合理利润抵减其应向政府缴交的地价款。
 
4.2 典型案例
　　第一种类型是政府在拆迁阶段通过招标等公开方式引入土地前期整理合作方（下称合作方）承担具体拆迁工作，该企业需要垫付征地拆迁补偿款。完成拆迁后，政府将拟出让土地通过招标、拍卖或者挂牌等公开方式确定土地使用权人，在土地使用权人支付地价款后，政府再向合作方支付拆迁费用与合理利润。
D市某片区改造项目按照“政府主导、统一规划、整体更新”的原则，采用第一种类型改造。具体为：
 
一、在拆迁阶段，政府通过招标确定乙企业承担具体拆迁工作，由其垫资支付给被征收方的拆迁补偿与建筑物拆除、土地平整等费用。
　　第二种类型是政府通过招标等公开方式征选合作方，既承担土地前期整理的具体拆迁工作，又是土地使用权人。该合作方承担具体拆迁工作，垫付征地拆迁补偿款（含货币与非货币补偿），完成拆迁后，政府直接将拟出让土地使用权供应给该合作方，所支付拆迁费用与合理利润抵减其应向政府缴交的地价款。
二、政府以招标、拍卖或者挂牌方式出让土地，甲集团公司（受让方）竞得土地使用权，按出让合同规定支付土地出让价款。
 
三、政府从土地出让收入中支付乙企业的征地拆迁成本（拆迁费用加上合理利润）。
　　4.2 典型案例
四、政府按照出让合同约定将土地交付甲集团公司（受让方）使用。
 
4.3 税务事项处理意见
　　D市某片区改造项目按照“政府主导、统一规划、整体更新”的原则，采用第一种类型改造。具体为：
该典型案例税务事项涉被征收方、土地受让方和工程施工方。涉及主要税种包括增值税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税。其中在土地征收环节，增值税、土地增值税、契税和个人所得税可享受相关税收优惠政策。
 
4.3.1 第一种类型
　　一、在拆迁阶段，政府通过招标确定乙企业承担具体拆迁工作，由其垫资支付给被征收方的拆迁补偿与建筑物拆除、土地平整等费用。
4.3.1.1 被征收方
 
被征收方的土地被政府征收，并取得货币补偿。
　　二、政府以招标、拍卖或者挂牌方式出让土地，甲集团公司（受让方）竞得土地使用权，按出让合同规定支付土地出让价款。
一、增值税
 
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。被征收方的土地被政府征收（收回），属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者并取得货币补偿，按规定可免征增值税。
　　三、政府从土地出让收入中支付乙企业的征地拆迁成本（拆迁费用加上合理利润）。
二、土地增值税
 
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条规定，对被征收单位或个人因国家建设的需要而被政府批准征用、收回房地产的，免征其土地增值税。
　　四、政府按照出让合同约定将土地交付甲集团公司（受让方）使用。
三、契税
 
（一）根据《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第41号）第八条第（四）项及《关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复》（粤府函〔2007〕127号）规定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。
　　4.3 税务事项处理意见
（二）根据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第三条规定，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
 
四、企业所得税
　　该典型案例税务事项涉被征收方、土地受让方和工程施工方。涉及主要税种包括增值税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税。其中在土地征收环节，增值税、土地增值税、契税和个人所得税可享受相关税收优惠政策。
（一）符合政策性搬迁规定情形的，根据《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定处理：企业应当就政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事项，单独进行税务管理和核算。在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁（不超过五年）的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。
 
（二）不符合政策性搬迁规定情形的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入（含货币或非货币），应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。
　　4.3.1 第一种类型
五、个人所得税
 
根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
　　4.3.1.1 被征收方
4.3.1.2 土地受让方（甲集团公司）
 
土地受让方（甲集团公司）以出让方式取得土地使用权。
　　被征收方的土地被政府征收，并取得货币补偿。
一、增值税
 
受让方以出让方式取得土地使用权，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布＜房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法＞的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的相关规定处理。
　　一、增值税
二、契税
 
根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
　　根据《[[财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知]]》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。被征收方的土地被政府征收（收回），属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者并取得货币补偿，按规定可免征增值税。
根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）规定，通过招标、拍卖或者挂牌程序承受国有土地使用权的，对承受者应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。
 
三、城镇土地使用税
　　二、土地增值税
根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
 
四、企业所得税
　　根据《[[中华人民共和国土地增值税暂行条例]]》第八条规定、《[[财政部关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知|中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则]]》（财法字〔1995〕6号）第十一条规定，对被征收单位或个人因国家建设的需要而被政府批准征用、收回房地产的，免征其土地增值税。
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定，取得土地使用权所发生的支出作为土地开发成本进行税务处理。
 
4.3.1.3 工程施工方（乙企业）
　　三、契税
工程施工方（乙企业）承担具体拆迁中的建筑物拆除、土地平整等劳务。
 
一、增值税
　　（一）根据《[[广东省契税实施办法]]》（广东省人民政府令第41号）第八条第（四）项及《[[广东省人民政府关于解释《广东省契税实施办法》第八条第四项的批复|关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复]]》（粤府函〔2007〕127号）规定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。
工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服务，应按建筑服务缴纳增值税。
 
二、企业所得税
　　（二）根据《[[财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知]]》（财税〔2012〕82号）第三条规定，市、县级人民政府根据《[[国有土地上房屋征收与补偿条例]]》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
 
4.3.2 第二种类型
　　四、企业所得税
与第一种类型的主要差异在于，土地受让方与工程施工方为同一企业（即合作方）。
 
4.3.2.1 被征收方
　　（一）符合政策性搬迁规定情形的，根据《[[国家税务总局关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告|国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告]]》（国家税务总局公告2012年第40号）和《[[国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告]]》（国家税务总局公告2013年第11号）规定处理：企业应当就政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事项，单独进行税务管理和核算。在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁（不超过五年）的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。
被征收方的土地被政府征收，并取得货币或实物补偿。
 
一、增值税
　　（二）不符合政策性搬迁规定情形的，按照《[[中华人民共和国企业所得税法]]》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入（含货币或非货币），应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。被征收方的土地被政府征收（收回），属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，取得货币或其他经济利益，按规定可免征增值税。
 
二、土地增值税
　　五、个人所得税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条规定，对被征收单位或个人因国家建设的需要而被政府批准征用、收回房地产的，免征其土地增值税。
 
三、契税
　　根据《[[财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知]]》（财税〔2005〕45号）规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
（一）根据《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第41号）第八条第（四）项及《关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复》（粤府函〔2007〕127号）规定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。
 
（二）根据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第三条规定，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
　　4.3.1.2 土地受让方（甲集团公司）
四、企业所得税
 
（一）符合政策性搬迁规定情形的，根据《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定处理：企业应当就政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事项，单独进行税务管理和核算。在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁（不超过五年）的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。
　　土地受让方（甲集团公司）以出让方式取得土地使用权。
（二）不符合政策性搬迁规定情形的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入（含货币或非货币），应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。
 
五、个人所得税
　　一、增值税
根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
 
4.3.2.2 土地受让方与工程施工方（合作方）
　　受让方以出让方式取得土地使用权，向政府部门支付土地价款，按《[[国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告|国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告]]》（国家税务总局公告2016年第18号）的相关规定处理。
合作方以出让方式取得土地使用权，向被征收方支付货币或实物补偿，并承担具体拆迁中的建筑物拆除、土地平整等劳务。
 
一、增值税
　　二、契税
合作方以出让方式取得土地使用权，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布＜房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法＞的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的相关规定处理。
 
根据《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
　　根据《[[财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知]]》（财税〔2004〕134号）规定，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
合作方向被征收方提供非货币形式的补偿，应按现行规定缴纳增值税。
 
二、土地增值税
　　根据《[[国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复]]》（国税函〔2009〕603号）规定，通过招标、拍卖或者挂牌程序承受国有土地使用权的，对承受者应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。
（一）合作方负责拆迁安置，根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条的规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
 
（二）发生的房屋拆除、土地平整费用，凡能提供合法有效凭证的予以扣除。
　　三、城镇土地使用税
三、契税
 
根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）的规定，合作方以出让方式取得土地使用权，其支付的拆迁补偿费用应计入契税计税依据。
　　根据《[[财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知]]》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
四、城镇土地使用税
 
根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
　　四、企业所得税
五、企业所得税
 
（一）根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，合作方从事建筑拆除、土地平整工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
　　根据《[[国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知|国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知]]》（国税发〔2009〕31号）的规定，取得土地使用权所发生的支出作为土地开发成本进行税务处理。
（二）根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定，取得土地使用权所发生的支出作为土地开发成本进行税务处理。
 
　　4.3.1.3 工程施工方（乙企业）
 
　　工程施工方（乙企业）承担具体拆迁中的建筑物拆除、土地平整等劳务。
 
　　一、增值税
 
　　工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服务，应按建筑服务缴纳增值税。
 
　　二、企业所得税
 
　　根据《[[中华人民共和国企业所得税法]]》及其实施条例，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
 
　　4.3.2 第二种类型
 
　　与第一种类型的主要差异在于，土地受让方与工程施工方为同一企业（即合作方）。
 
　　4.3.2.1 被征收方
 
　　被征收方的土地被政府征收，并取得货币或实物补偿。
 
　　一、增值税
 
　　根据《[[财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知]]》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。被征收方的土地被政府征收（收回），属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，取得货币或其他经济利益，按规定可免征增值税。
 
　　二、土地增值税
 
　　根据《[[中华人民共和国土地增值税暂行条例]]》第八条规定、《[[财政部关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知|中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则]]》（财法字〔1995〕6号）第十一条规定，对被征收单位或个人因国家建设的需要而被政府批准征用、收回房地产的，免征其土地增值税。
 
　　三、契税
 
　　（一）根据《[[广东省契税实施办法]]》（广东省人民政府令第41号）第八条第（四）项及《[[广东省人民政府关于解释《广东省契税实施办法》第八条第四项的批复|关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复]]》（粤府函〔2007〕127号）规定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。
 
　　（二）根据《[[财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知]]》（财税〔2012〕82号）第三条规定，市、县级人民政府根据《[[国有土地上房屋征收与补偿条例]]》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
 
　　四、企业所得税
 
　　（一）符合政策性搬迁规定情形的，根据《[[国家税务总局关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告|国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告]]》（国家税务总局公告2012年第40号）和《[[国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告]]》（国家税务总局公告2013年第11号）规定处理：企业应当就政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事项，单独进行税务管理和核算。在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁（不超过五年）的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。
 
　　（二）不符合政策性搬迁规定情形的，按照《[[中华人民共和国企业所得税法]]》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入（含货币或非货币），应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。
 
　　五、个人所得税
 
　　根据《[[财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知]]》（财税〔2005〕45号）规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
 
　　4.3.2.2 土地受让方与工程施工方（合作方）
 
　　合作方以出让方式取得土地使用权，向被征收方支付货币或实物补偿，并承担具体拆迁中的建筑物拆除、土地平整等劳务。
 
　　一、增值税
 
　　合作方以出让方式取得土地使用权，向政府部门支付土地价款，按《[[国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告|国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告]]》（国家税务总局公告2016年第18号）的相关规定处理。
 
　　根据《[[财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知|财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知]]》（财税〔2016〕140号）第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
 
　　合作方向被征收方提供非货币形式的补偿，应按现行规定缴纳增值税。
 
　　二、土地增值税
 
　　（一）合作方负责拆迁安置，根据《[[国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知]]》（国税函〔2010〕220号）的规定，用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《[[国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知]]》（国税发〔2006〕187号）第三条的规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
 
　　（二）发生的房屋拆除、土地平整费用，凡能提供合法有效凭证的予以扣除。
 
　　三、契税
 
　　根据《[[财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知]]》（财税〔2004〕134号）的规定，合作方以出让方式取得土地使用权，其支付的拆迁补偿费用应计入契税计税依据。
 
　　四、城镇土地使用税
 
　　根据《[[财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知]]》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
 
　　五、企业所得税
 
　　（一）根据《[[中华人民共和国企业所得税法]]》及其实施条例，合作方从事建筑拆除、土地平整工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
 
　　（二）根据《[[国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知|国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知]]》（国税发〔2009〕31号）的规定，取得土地使用权所发生的支出作为土地开发成本进行税务处理。


===第二大类：市场方主导模式===
===第二大类：市场方主导模式===
王志伟
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