孝义市人民政府关于转发《孝义市地方税务局关于房地产税收管理办法（试行）》的通知
历史沿革
2007年1月24日 孝义市人民政府关于转发《孝义市地方税务局关于房地产税收管理办法（试行）》的通知 孝政发〔2007〕12号 2007年1月24日 执行
正文
各乡镇人民政府、街道办事处、东许办事处，市直有关单位：
为加强房地产行业的税收管理，公平税赋，严格纳税纪律，规范征管行为，根据《中华人民共和国税收管理办法》、《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》等法律法规，结合我市实际，特制定《房地产税收管理办法（试行）》。各级各部门要认真贯彻执行，特别是房产管理中心要坚决执行“先税后证”政策；城建局要继续履行招标前清税制度；国土资源局要定期向地税局通报占用耕地情况；地税局要加强对已经开发完工的房地产、并已办理了产权登记的纳税人进行清查，追缴税款。相关部门要紧密配合，认真履行职责，如有违反规定或玩忽职守、徇私舞弊，造成国家税收流失的，要追究有关人员和主要领导的责任，情节严重的要追究相关的法律责任。
孝义市地方税务局关于房地产税收管理办法（试行）
一、为了加强对房地产行业税收征收管理工作，严格纳税纪律，规范征管行为，确保国家税款及时足额入库。根据国家对房地产行业税收有关税收法规，结合我市实际情况，特制定本管理办法。
二、凡在我市范围内从事房地产开发、销售不动产及其他房地产权交易的出让方和承受人，不论其经济性质、隶属关系，均应按规定向我局申请办理税务登记或注册税务登记，申报纳税。
1、本市房地产企业自领取营业执照或称为法定纳税人30日内，持下列证件，资料向孝义市地方税务局直属二分局申报办理税务登记。
（1）营业执照（副本）
（2）有关合同、章程、协议书、项目建议书（副本）
（3）法人代表居民身份证
（4）住所或经营场所证明
（5）标注代码证书（复印件）
（6）各类资格证书
2、外县（市）房地产开发企业自取得开发许可证件或文件20日内持下列证件、资料向直属二分局申报办理注册税务登记。
（1）税务登记证副本及县级以上税务机关签发的《外出经营税收管理证明》
（2）有关合同、章程、协议书（副本）
（3）各类资格证书
3、自2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。
凡在我市境内承受不动产的单位和个人，均应向我局申报缴纳契税。
三、房地产税收实行“先税后证”（先办理契税，后办理产权交易证件）制度，我局在市政务大厅设立申报交纳契税征收窗口。
纳税人申报缴纳契税时，要填报总局统一制定的契税申报表，并附送购房发票、房地产转让合同和有效身份证复印件，审核无误后，办理征缴手续，开具统一的契税完税证明，发证办收到契税完税证明后方可办理产权转移手续，每月向地税局通报交易信息资料。
四、凡在我市范围内从事房地产交易的企业和个人，在销售不动产时必须统一使用“吕梁市销售不动产统一发票”，发票由直属二分局代开，承受人向出让人支付房款时，不论预收款还是交易后付款都必须取得销售不动产发票，否则一律不予办理契税完税证明。
对从事房地产开发的企业，支付给施工单位工程款项时，必须取得“吕梁市建筑安装统一发票”，否则按照《发票管理办法》处罚。在计算所得税时一律不得税前扣除。
五、有关政策规定
1、实际成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由我局参照市场价格核定。房产交易市场价格暂执行标准为：门市每平方米4000—6000元，高层框架结构每平方米2000—2200元，普通住宅每平方米1600—1800元，二手房每平方米1200—1400元。
2、我市普通住房的具体标准如下：
（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上
（2）单套建筑面积在144平方米以下
（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍
3、按照税法规定房地产行业应纳税的有关规定：
（1）营业税：税率5%
销售不动产以营业额为计税依据。转让不动产有限产权或永久使用权，单位将不动产无偿赠予他人，应视同销售不动产；合作建房视情况不同分别征收营业税。
纳税人收讫营业收入款项预收款项或取得取营业收入款项的凭据的当天。
（2）城维税、教育费附加、价格调控基金分别按营业税的（7%、5%、1%）、3%、1.5%缴纳。
（3）土地增值税按照增值额与扣除项的比例实行四级超率累进税率。
我省规定土地增值税按营业收入1%预征，工程项目竣工结算后，进行清算。
个人为了改善居住条件或工作调动，出售居住满5年的住房，免征土地增值税，居住满3年不满5年的减半征收。
（4）企业所得税：开发房地产的单位和企业，按所得额的33%交纳企业所得税。
（5）个人所得税：按财产转让所得的20%缴纳个人所得税。纳税人未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值的，按住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。
个人转让自用达5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
（6）城镇土地使用税：按实际占用土地面积乘以适用税额标准，按年征收。（标准：4元/平方米、2元/平方米、1.2元/平方米、0.9元/平方米）
（7）房产税：按房产原值的1.2%，按年征收；出租房屋按租金的12%征收。
（8）印花税：按房屋购销合同的万分之三征收。
（9）契税：承受方按产权交易金额的4%纳税。从2002年8月26日起个人按市场价格购买自用普通住宅的，税率为3%，并减半征收。
（10）耕地占用税：对占用耕地从事非农业建设的单位和个人，按7元/平方米、5元/平方米、4元/平方米的标准一次性征收。
4、我局在抓好税基管理的基础上，采取以查促管，以查促收的办法，由市局牵头，征管科和税政科配合，对2003年以来的纳税情况进行检查，对发现的违章行为进行严肃处理，构成犯罪的移交司法机关处理。
六、本办法由孝义市地方税务局负责解释。上级的有关规定与本办法有抵触的，以上级的有关规定为准。
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