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历史沿革

2012年6月25日　　太原市地方税务局关于加强房地产开发用地城镇土地使用税征收管理的通知　　并地税函〔2005〕56号　　2012年6月25日　　执行

正文

各县（市、区）地方税务局，市直各分局：

　　为进一步加强和规范我市房地产开发用地城镇土地使用税（以下简称土地使用税）征收管理，根据国家土地使用税有关政策规定，并结合我市实际，现就房地产开发用地土地使用税有关问题通知如下，请认真贯彻执行。

　　一、土地使用税纳税义务截止时间

　　房地产开发企业（含所有从事房地产开发的单位和个人）所开发的商品房已经销售并交付使用的，土地使用税纳税义务截止时间为商品房实物或权利状态发生变化的当月末。实际征收管理工作中暂以办理房产交接手续时房地产开发企业与买受人双方签字（盖章）确认的时间为准。

　　二、土地使用税的计算

　　房地产开发历经前期准备、建筑施工、销售房产、竣工验收、交付使用等阶段，房地产开发用地土地使用税的计算分开始交付前和开始交付后两阶段进行，计算中涉及的建筑面积均不含地下建筑面积。

　　（一）项目前期准备至房产开始交付前

　　在房地产企业开始交付买受人房产前，土地税应按照实际占用土地面积全额申报纳税。

　　应纳税额 = 单位税额 × 应税面积

　　应税面积 = 总占地面积 - 免税面积

　　免税土地按照住建、国土、规划等部门批准列明的土地用途和面积确定，未明确土地面积的，按照免税地上建筑面积占项目总建筑面积的比例分摊。

　　（二）房产开始交付至全部交付期间

　　鉴于房地产开发企业陆续销售、陆续交付商品房的特点，房地产开发用地土地使用税实行“按月计算、逐月递减，分季汇总缴纳”征管办法。即房地产开发企业，应逐月统计已交付和未交付房产，并按建筑面积比例分摊计算当月应缴纳的土地使用税。

　　月应纳税额 = 月单位税额 × 应税面积

　　月单位税额 = 年单位税额 ÷ 12

　　应税面积 = 总占地面积 - 免税面积 - 交付房产分摊面积

　　免税面积确认方法同（一）

　　交付房产分摊面积 = （总占地面积-免税面积） × （交付房产建筑面积÷项目总建筑面积）

　　每户交付房产分摊面积也是买受人缴纳、减免土地使用税的计税依据。

　　三、有关要求

　　各征收单位应加强政策宣传和辅导，制定符合实际的征管办法和操作流程，并督促和帮助房地产开发企业建立城镇土地使用税纳税备查账簿，如实记载和反映项目开发用地总面积、免税面积、项目总建筑面积、交付房产建筑面积、未交付房产建筑面积及比例、交付与未交付房产分摊应税土地面积等有关情况。

　　同时房地产开发企业应对每位买受人计算每户交付房产分摊面积，作为买受人缴纳、减免土地使用税的计税依据。