国家税务总局广东省税务局广东省财政厅广东省自然资源厅关于印发《广东省“三旧”改造税收指引（2019年版）》的通知：修订间差异

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王志伟

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 ====企业收购改造模式====
 .1 情况描述
-在符合国土空间规划的前提下，企业收购改造地块周边相邻的土地使用权和房产并办理转移登记后，由地方自然资源主管部门进行归宗，再将土地使用权以协议方式出让给该企业，由该企业依据批准的规划用途实施全面改造。或者，在不实施拆除重建的情况下，由企业按照经批准的规划用途自行实施“微改造”。
-.2 典型案例
+　　在符合国土空间规划的前提下，企业收购改造地块周边相邻的土地使用权和房产并办理转移登记后，由地方自然资源主管部门进行归宗，再将土地使用权以协议方式出让给该企业，由该企业依据批准的规划用途实施全面改造。或者，在不实施拆除重建的情况下，由企业按照经批准的规划用途自行实施“微改造”。
-I市创意园项目，社会投资主体（收购方）收购多家濒临倒闭，效益低下的企业（被收购方）旧厂房，并办理房产、土地权属转移手续。其利用原有的厂房、办公室进行连片改造，打造餐饮、娱乐、住宿、写字楼等新兴产业园区，并对外出租。
-.3 税务事项处理意见
+.2 典型案例
-该典型案例税务事项涉及两个纳税人，分别是被收购方和收购方。涉及主要税种包括增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税和企业所得税。其中土地增值税有税收优惠政策。
-.3.1 被收购方
+　　I市创意园项目，社会投资主体（收购方）收购多家濒临倒闭，效益低下的企业（被收购方）旧厂房，并办理房产、土地权属转移手续。其利用原有的厂房、办公室进行连片改造，打造餐饮、娱乐、住宿、写字楼等新兴产业园区，并对外出租。
-被收购方转让其拥有的房产、土地，并取得收入。
-一、增值税
+.3 税务事项处理意见
-被收购方转让其拥有的房产并取得收入，应按转让不动产缴纳增值税；被收购方转让其拥有的土地使用权并取得收入，应按转让土地使用权缴纳增值税。
-二、土地增值税
+　　该典型案例税务事项涉及两个纳税人，分别是被收购方和收购方。涉及主要税种包括增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税和企业所得税。其中土地增值税有税收优惠政策。
-根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，被收购方转让旧厂房取得收入，应按规定申报缴纳土地增值税。对纳入县（区）级以上“三旧”改造规划且被收购方能提供“三旧”改造方案批复（或等效文件）的，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款及《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号文）第四条有关规定，免征被收购方的土地增值税。
-三、企业所得税
+.3.1 被收购方
-根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，被收购方转让资产取得的收入，应计入企业所得税收入总额，发生的与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。
-.3.2 收购方
+　　被收购方转让其拥有的房产、土地，并取得收入。
-收购方取得房屋、土地，进行连片改造后对外出租。
-一、增值税
+　　一、增值税
-收购方进行连片改造后对外出租不动产，应按不动产经营租赁服务缴纳增值税。
-二、房产税
+　　被收购方转让其拥有的房产并取得收入，应按转让不动产缴纳增值税；被收购方转让其拥有的土地使用权并取得收入，应按转让土地使用权缴纳增值税。
-根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，收购方取得房屋所有权，应按规定缴纳房产税。自用的，以房产原值计征房产税；用于出租的，以租金收入计征房产税。
-三、城镇土地使用税
+　　二、土地增值税
-根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，收购方以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
-四、契税
+　　根据《[[中华人民共和国土地增值税暂行条例]]》规定，被收购方转让旧厂房取得收入，应按规定申报缴纳土地增值税。对纳入县（区）级以上“三旧”改造规划且被收购方能提供“三旧”改造方案批复（或等效文件）的，根据《[[财政部关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知|中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则]]》第十一条第四款及《[[财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知]]》（财税〔2006〕21号文）第四条有关规定，免征被收购方的土地增值税。
-根据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条、《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号）第九条规定，应按土地、房屋权属转移合同确定的价格缴纳契税。合同价格低于存量房系统评估价格的，以评估价格缴纳契税。
-根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
+　　三、企业所得税
-五、企业所得税
-（一）收购方对收购的资产进行改造，实际发生的支出，应计入固定资产的计税基础，按照规定计提固定资产折旧，在计算应纳税所得额时扣除。
+　　根据《[[中华人民共和国企业所得税法]]》及其实施条例规定，被收购方转让资产取得的收入，应计入企业所得税收入总额，发生的与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。
-（二）收购方取得的租金收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。
+.3.2 收购方
+　　收购方取得房屋、土地，进行连片改造后对外出租。
+　　一、增值税
+　　收购方进行连片改造后对外出租不动产，应按不动产经营租赁服务缴纳增值税。
+　　二、房产税
+　　根据《[[中华人民共和国房产税暂行条例]]》规定，收购方取得房屋所有权，应按规定缴纳房产税。自用的，以房产原值计征房产税；用于出租的，以租金收入计征房产税。
+　　三、城镇土地使用税
+　　根据《[[财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知]]》（财税〔2006〕186号）规定，收购方以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
+　　四、契税
+　　根据《[[中华人民共和国契税暂行条例]]》第四条、《[[财政部关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知|中华人民共和国契税暂行条例细则]]》（财法字〔1997〕52号）第九条规定，应按土地、房屋权属转移合同确定的价格缴纳契税。合同价格低于存量房系统评估价格的，以评估价格缴纳契税。
+　　根据《[[财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知]]》（财税〔2004〕134号）规定，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
+　　五、企业所得税
+　　（一）收购方对收购的资产进行改造，实际发生的支出，应计入固定资产的计税基础，按照规定计提固定资产折旧，在计算应纳税所得额时扣除。
+　　（二）收购方取得的租金收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。
 ====单一主体归宗改造模式====

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