国家税务总局广东省税务局广东省财政厅广东省自然资源厅关于印发《广东省“三旧”改造税收指引（2019年版）》的通知 - 版本历史

王志伟：/* 单一主体归宗改造模式 */

2025-07-25T14:40:51Z

单一主体归宗改造模式

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第1,092行：		第1,092行：
	二、城镇土地使用税		二、城镇土地使用税

	根据《[[财政部 ~~国家税务总局关于继续对城市公交站场道路客运站场~~ 城市轨道交通系统减免城镇土地使用税优惠政策的通知\|财政部 ~~税务总局关于继续对城市公交站场道路客运站场~~ 城市轨道交通系统减免城镇土地使用税优惠政策的通知]]》（财税〔2019〕11号）的规定，城市公交站场用地免征城镇土地使用税。		根据《[[财政部国家税务总局关于继续对城市公交站场道路客运站场城市轨道交通系统减免城镇土地使用税优惠政策的通知\|财政部税务总局关于继续对城市公交站场道路客运站场城市轨道交通系统减免城镇土地使用税优惠政策的通知]]》（财税〔2019〕11号）的规定，城市公交站场用地免征城镇土地使用税。

	三、土地增值税		三、土地增值税

王志伟：/* 单一主体归宗改造模式 */

2025-07-25T14:39:45Z

单一主体归宗改造模式

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第1,092行：		第1,092行：
	二、城镇土地使用税		二、城镇土地使用税

	根据《[[财政部 ~~国家税务总局关于继续对城市公交站场道路客运站场城市轨道交通系统减免城镇土地使用税优惠政策的通知~~\|财政部 ~~税务总局关于继续对城市公交站场道路客运站场城市轨道交通系统减免城镇土地使用税优惠政策的通知~~]]》（财税〔2019〕11号）的规定，城市公交站场用地免征城镇土地使用税。		根据《[[财政部国家税务总局关于继续对城市公交站场道路客运站场城市轨道交通系统减免城镇土地使用税优惠政策的通知\|财政部税务总局关于继续对城市公交站场道路客运站场城市轨道交通系统减免城镇土地使用税优惠政策的通知]]》（财税〔2019〕11号）的规定，城市公交站场用地免征城镇土地使用税。

	三、土地增值税		三、土地增值税

王志伟：/* 单一主体归宗改造模式 */

2025-07-25T14:38:28Z

单一主体归宗改造模式

显示更改

王志伟：/* 企业收购改造模式 */

2025-07-25T14:33:06Z

企业收购改造模式

←上一版本		2025年7月25日 (五) 14:33的版本
第939行：		第939行：

	====企业收购改造模式====		====企业收购改造模式====
	8.1 情况描述		8.1 情况描述
	在符合国土空间规划的前提下，企业收购改造地块周边相邻的土地使用权和房产并办理转移登记后，由地方自然资源主管部门进行归宗，再将土地使用权以协议方式出让给该企业，由该企业依据批准的规划用途实施全面改造。或者，在不实施拆除重建的情况下，由企业按照经批准的规划用途自行实施“微改造”。
	8.2 典型案例		在符合国土空间规划的前提下，企业收购改造地块周边相邻的土地使用权和房产并办理转移登记后，由地方自然资源主管部门进行归宗，再将土地使用权以协议方式出让给该企业，由该企业依据批准的规划用途实施全面改造。或者，在不实施拆除重建的情况下，由企业按照经批准的规划用途自行实施“微改造”。
	I市创意园项目，社会投资主体（收购方）收购多家濒临倒闭，效益低下的企业（被收购方）旧厂房，并办理房产、土地权属转移手续。其利用原有的厂房、办公室进行连片改造，打造餐饮、娱乐、住宿、写字楼等新兴产业园区，并对外出租。
	8.3 税务事项处理意见		8.2 典型案例
	该典型案例税务事项涉及两个纳税人，分别是被收购方和收购方。涉及主要税种包括增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税和企业所得税。其中土地增值税有税收优惠政策。
	8.3.1 被收购方		I市创意园项目，社会投资主体（收购方）收购多家濒临倒闭，效益低下的企业（被收购方）旧厂房，并办理房产、土地权属转移手续。其利用原有的厂房、办公室进行连片改造，打造餐饮、娱乐、住宿、写字楼等新兴产业园区，并对外出租。
	~~被收购方转让其拥有的房产、土地，并取得收入。~~
	~~一、增值税~~		8.3 税务事项处理意见
	被收购方转让其拥有的房产并取得收入，应按转让不动产缴纳增值税；被收购方转让其拥有的土地使用权并取得收入，应按转让土地使用权缴纳增值税。
	~~二、土地增值税~~		该典型案例税务事项涉及两个纳税人，分别是被收购方和收购方。涉及主要税种包括增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税和企业所得税。其中土地增值税有税收优惠政策。
	根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，被收购方转让旧厂房取得收入，应按规定申报缴纳土地增值税。对纳入县（区）级以上“三旧”改造规划且被收购方能提供“三旧”改造方案批复（或等效文件）的，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款及《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号文）第四条有关规定，免征被收购方的土地增值税。
	~~三、企业所得税~~		8.3.1 被收购方
	根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，被收购方转让资产取得的收入，应计入企业所得税收入总额，发生的与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。
	8.3.2 收购方		被收购方转让其拥有的房产、土地，并取得收入。
	~~收购方取得房屋、土地，进行连片改造后对外出租。~~
	~~一、增值税~~		一、增值税
	~~收购方进行连片改造后对外出租不动产，应按不动产经营租赁服务缴纳增值税。~~
	~~二、房产税~~		被收购方转让其拥有的房产并取得收入，应按转让不动产缴纳增值税；被收购方转让其拥有的土地使用权并取得收入，应按转让土地使用权缴纳增值税。
	根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，收购方取得房屋所有权，应按规定缴纳房产税。自用的，以房产原值计征房产税；用于出租的，以租金收入计征房产税。
	~~三、城镇土地使用税~~		二、土地增值税
	根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，收购方以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
	~~四、契税~~		根据《[[中华人民共和国土地增值税暂行条例]]》规定，被收购方转让旧厂房取得收入，应按规定申报缴纳土地增值税。对纳入县（区）级以上“三旧”改造规划且被收购方能提供“三旧”改造方案批复（或等效文件）的，根据《[[财政部关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知\|中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则]]》第十一条第四款及《[[财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知]]》（财税〔2006〕21号文）第四条有关规定，免征被收购方的土地增值税。
	根据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条、《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号）第九条规定，应按土地、房屋权属转移合同确定的价格缴纳契税。合同价格低于存量房系统评估价格的，以评估价格缴纳契税。
	根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。		三、企业所得税
	~~五、企业所得税~~
	~~（一）收购方对收购的资产进行改造，实际发生的支出，应计入固定资产的计税基础，按照规定计提固定资产折旧，在计算应纳税所得额时扣除。~~		根据《[[中华人民共和国企业所得税法]]》及其实施条例规定，被收购方转让资产取得的收入，应计入企业所得税收入总额，发生的与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。
	~~（二）收购方取得的租金收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。~~
			8.3.2 收购方

			收购方取得房屋、土地，进行连片改造后对外出租。

			一、增值税

			收购方进行连片改造后对外出租不动产，应按不动产经营租赁服务缴纳增值税。

			二、房产税

			根据《[[中华人民共和国房产税暂行条例]]》规定，收购方取得房屋所有权，应按规定缴纳房产税。自用的，以房产原值计征房产税；用于出租的，以租金收入计征房产税。

			三、城镇土地使用税

			根据《[[财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知]]》（财税〔2006〕186号）规定，收购方以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

			四、契税

			根据《[[中华人民共和国契税暂行条例]]》第四条、《[[财政部关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知\|中华人民共和国契税暂行条例细则]]》（财法字〔1997〕52号）第九条规定，应按土地、房屋权属转移合同确定的价格缴纳契税。合同价格低于存量房系统评估价格的，以评估价格缴纳契税。

			根据《[[财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知]]》（财税〔2004〕134号）规定，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

			五、企业所得税

			（一）收购方对收购的资产进行改造，实际发生的支出，应计入固定资产的计税基础，按照规定计提固定资产折旧，在计算应纳税所得额时扣除。

			（二）收购方取得的租金收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

	====单一主体归宗改造模式====		====单一主体归宗改造模式====

王志伟：/* 企业自改模式 */

2025-07-25T14:30:28Z

企业自改模式

←上一版本		2025年7月25日 (五) 14:30的版本
第914行：		第914行：
	（一）根据《[[财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知]]》（财税〔2010〕121号）的规定，自行改造企业补缴的地价款应计入房产原值征收房产税。		（一）根据《[[财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知]]》（财税〔2010〕121号）的规定，自行改造企业补缴的地价款应计入房产原值征收房产税。

	（二）根据《[[广东省税务局关于印发房产税、车船使用税若干具体问题的解释和规定的通知]]~~》（（87）粤税三字第6号）的规定，自行改造企业扩建、改建装修后的房产在下一个纳税期按扩建、改建、装修后的房产原值计税。~~		（二）根据《[[广东省税务局关于印发房产税车船使用税若干具体问题的解释和规定的通知\|广东省税务局关于印发房产税、车船使用税若干具体问题的解释和规定的通知]]》（〔87〕粤税三字第6号）的规定，自行改造企业扩建、改建装修后的房产在下一个纳税期按扩建、改建、装修后的房产原值计税。

	三、契税		三、契税

王志伟：/* 企业自改模式 */

2025-07-25T14:29:50Z

企业自改模式

←上一版本		2025年7月25日 (五) 14:29的版本
第890行：		第890行：

	====企业自改模式====		====企业自改模式====
	7.1 情况描述		7.1 情况描述
	在符合国土空间规划的前提下，由企业自行选择土地前期整理合作方，或由企业自行对土地进行平整并达到土地出让条件后，由政府直接以协议方式出让给该企业。或者，在不实施拆除重建的情况下，由企业按照经批准的规划用途自行实施“微改造”。
	7.2 典型案例		在符合国土空间规划的前提下，由企业自行选择土地前期整理合作方，或由企业自行对土地进行平整并达到土地出让条件后，由政府直接以协议方式出让给该企业。或者，在不实施拆除重建的情况下，由企业按照经批准的规划用途自行实施“微改造”。
	H市某集团（不动产权属人）的旧厂房改造项目，由其自行出资，按照原址升级、功能改变的模式实施改造。由某集团通过向政府补缴地价，将土地用途由工业用途改变为商业用途，并通过协议方式取得土地使用权后自行进行“微改造”或拆除重建。
	7.3 税务事项处理意见		7.2 典型案例
	~~该典型案例税务事项涉及两个纳税人，分别是不动产权属人和工程施工方。涉及主要税种包括增值税、房产税、契税和企业所得税。~~
	7.3.1 不动产权属人		H市某集团（不动产权属人）的旧厂房改造项目，由其自行出资，按照原址升级、功能改变的模式实施改造。由某集团通过向政府补缴地价，将土地用途由工业用途改变为商业用途，并通过协议方式取得土地使用权后自行进行“微改造”或拆除重建。
	~~不动产权属人通过向政府补缴地价，将土地用途由工业用途改变为商业用途，并通过协议方式取得土地使用权自行进行改造开发。~~
	~~一、增值税~~		7.3 税务事项处理意见
	不动产权属人通过协议方式取得土地使用权，向政府部门支付土地价款，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布＜房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法＞的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的相关规定处理。
	~~二、房产税~~		该典型案例税务事项涉及两个纳税人，分别是不动产权属人和工程施工方。涉及主要税种包括增值税、房产税、契税和企业所得税。
	（一）根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）的规定，自行改造企业补缴的地价款应计入房产原值征收房产税。
	（二）根据《广东省税务局关于印发房产税、车船使用税若干具体问题的解释和规定的通知》（（87）粤税三字第6号）的规定，自行改造企业扩建、改建装修后的房产在下一个纳税期按扩建、改建、装修后的房产原值计税。		7.3.1 不动产权属人
	~~三、契税~~
	根据《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》（国税函〔2008〕662号）的规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。		不动产权属人通过向政府补缴地价，将土地用途由工业用途改变为商业用途，并通过协议方式取得土地使用权自行进行改造开发。
	~~四、企业所得税~~
	（一）企业改造完成作固定资产自用的，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，符合固定资产改良支出条件且原固定资产已提足折旧的，按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销；未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧；如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。		一、增值税
	~~（二）改变土地用途所补缴的土地出让金及发生的相关支出，按无形资产摊销处理。~~
	7.3.2 工程施工方		不动产权属人通过协议方式取得土地使用权，向政府部门支付土地价款，向政府部门支付土地价款，按《[[国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告\|国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告]]》（国家税务总局公告2016年第18号）的相关规定处理。
	~~工程施工方提供建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业。~~
	~~一、增值税~~		二、房产税
	~~工程施工方提供建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业，应按建筑服务缴纳增值税。~~
	~~二、企业所得税~~		（一）根据《[[财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知]]》（财税〔2010〕121号）的规定，自行改造企业补缴的地价款应计入房产原值征收房产税。
	根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
			（二）根据《[[广东省税务局关于印发房产税、车船使用税若干具体问题的解释和规定的通知]]》（（87）粤税三字第6号）的规定，自行改造企业扩建、改建装修后的房产在下一个纳税期按扩建、改建、装修后的房产原值计税。

			三、契税

			根据《[[国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复]]》（国税函〔2008〕662号）的规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。

			四、企业所得税

			（一）企业改造完成作固定资产自用的，根据《[[中华人民共和国企业所得税法]]》及其实施条例规定，符合固定资产改良支出条件且原固定资产已提足折旧的，按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销；未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧；如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。

			（二）改变土地用途所补缴的土地出让金及发生的相关支出，按无形资产摊销处理。

			7.3.2 工程施工方

			工程施工方提供建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业。

			一、增值税

			工程施工方提供建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业，应按建筑服务缴纳增值税。

			二、企业所得税

			根据《[[中华人民共和国企业所得税法]]》及其实施条例，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

	====企业收购改造模式====		====企业收购改造模式====

王志伟：/* 村企合作改造 */

2025-07-25T12:59:30Z

村企合作改造

←上一版本		2025年7月25日 (五) 12:59的版本
第779行：		第779行：
	（一）开发企业提供建筑物拆除、土地平整等服务，应按建筑服务缴纳增值税。		（一）开发企业提供建筑物拆除、土地平整等服务，应按建筑服务缴纳增值税。

	（二）开发企业取得土地使用权并向政府部门支付土地价款，向政府部门支付土地价款，按《[[~~国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告~~\|国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告]]》（国家税务总局公告2016年第18号）的相关规定处理。		（二）开发企业取得土地使用权并向政府部门支付土地价款，向政府部门支付土地价款，按《[[国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告\|国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告]]》（国家税务总局公告2016年第18号）的相关规定处理。

	根据《[[财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知\|财政部国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知]]》（财税〔2016〕140号）第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。		根据《[[财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知\|财政部国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知]]》（财税〔2016〕140号）第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

王志伟：/* 村企合作改造 */

2025-07-25T12:58:47Z

村企合作改造

←上一版本		2025年7月25日 (五) 12:58的版本
第721行：		第721行：
	6.3.3.5 村民（被拆迁人）取得复建物业		6.3.3.5 村民（被拆迁人）取得复建物业

	村民受让房屋，根据《[[广东省契税实施办法]]》（广东省人民政府令第41号）第八条第（四）项及《[[~~广东省人民政府关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复~~\|关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复]]》（粤府函〔2007〕127号）规定处理。		村民受让房屋，根据《[[广东省契税实施办法]]》（广东省人民政府令第41号）第八条第（四）项及《[[广东省人民政府关于解释《广东省契税实施办法》第八条第四项的批复\|关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复]]》（粤府函〔2007〕127号）规定处理。

	6.4模式之四：土地整理后回购物业		6.4模式之四：土地整理后回购物业
第765行：		第765行：
	二、契税		二、契税

	根据《[[广东省契税实施办法]]》（广东省人民政府令第41号）第八条第（四）项及《[[~~广东省人民政府关于解释《广东省契税实施办法》第八条第四项的批复、关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复~~]]》（粤府函〔2007〕127号）规定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。		根据《[[广东省契税实施办法]]》（广东省人民政府令第41号）第八条第（四）项及《[[广东省人民政府关于解释《广东省契税实施办法》第八条第四项的批复\|关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复]]》（粤府函〔2007〕127号）规定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。

	三、企业所得税		三、企业所得税
第843行：		第843行：
	三、契税		三、契税

	F村集体经济组织取得分成物业，属于征地的补偿。根据《[[广东省契税实施办法]]》（广东省人民政府令第41号）第八条第（四）项及《[[~~广东省人民政府关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复~~\|关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复]]》（粤府函〔2007〕127号）规定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。		F村集体经济组织取得分成物业，属于征地的补偿。根据《[[广东省契税实施办法]]》（广东省人民政府令第41号）第八条第（四）项及《[[广东省人民政府关于解释《广东省契税实施办法》第八条第四项的批复\|关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复]]》（粤府函〔2007〕127号）规定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。

	四、企业所得税		四、企业所得税

王志伟：/* 村企合作改造 */

2025-07-25T12:57:37Z

村企合作改造

显示更改

王志伟：/* 农村集体自行改造 */

2025-07-25T12:36:02Z

农村集体自行改造

←上一版本		2025年7月25日 (五) 12:36的版本
第422行：		第422行：
	===第二大类：市场方主导模式===		===第二大类：市场方主导模式===
	====农村集体自行改造====		====农村集体自行改造====
	5.1情况描述		5.1情况描述
	在符合国土空间规划的前提下，农村集体经济组织将其所属的国有建设用地，或将集体建设用地转为国有建设用地后，通过招标方式引入土地前期整理合作方、或者自行组织完成改造范围内改造意愿征询、土地房产调查、搬迁补偿、土地平整等土地前期整理事项，在达到土地出让条件后由政府以协议出让方式将土地使用权出让给该农村集体经济组织成立的全（独）资公司。
	5.2 典型案例		在符合国土空间规划的前提下，农村集体经济组织将其所属的国有建设用地，或将集体建设用地转为国有建设用地后，通过招标方式引入土地前期整理合作方、或者自行组织完成改造范围内改造意愿征询、土地房产调查、搬迁补偿、土地平整等土地前期整理事项，在达到土地出让条件后由政府以协议出让方式将土地使用权出让给该农村集体经济组织成立的全（独）资公司。
	F市甲经济联合社所有的旧厂房用地，已办理集体土地使用证，证载土地使用权人为甲经济联合社，土地用途为工业用地。向自然资源部门申请将该宗用地转为国有建设用地，当地自然资源部门组织报批材料按程序上报，并获批准转为国有后，由当地市、县人民政府协议出让给甲经济联合社全资成立的乙房地产开发有限公司，由其用于项目开发建设。
	5.3 税务事项处理意见		5.2 典型案例
	~~该典型案例税务事项涉及两个纳税人，即农村集体经济组织和土地受让方。涉及主要税种包括增值税、契税、城镇土地使用税和企业所得税。~~
	5.3.1 农村集体经济组织		F市甲经济联合社所有的旧厂房用地，已办理集体土地使用证，证载土地使用权人为甲经济联合社，土地用途为工业用地。向自然资源部门申请将该宗用地转为国有建设用地，当地自然资源部门组织报批材料按程序上报，并获批准转为国有后，由当地市、县人民政府协议出让给甲经济联合社全资成立的乙房地产开发有限公司，由其用于项目开发建设。
	~~一、增值税~~
	根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。农村集体经济组织申请将集体土地转为国有建设用地并交由政府出让，属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，按规定可免征增值税。		5.3 税务事项处理意见
	~~二、土地增值税~~
	~~农村集体经济组织办理征转国有用地手续，未发生转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物行为，不属于土地增值税征收范围。~~		该典型案例税务事项涉及两个纳税人，即农村集体经济组织和土地受让方。涉及主要税种包括增值税、契税、城镇土地使用税和企业所得税。
	5.3.2 受让方
	~~受让方以协议出让方式取得土地使用权。~~		5.3.1 农村集体经济组织
	~~一、增值税~~
	受让方以协议出让方式取得土地使用权，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布＜房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法＞的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的相关规定处理。		一、增值税
	~~二、契税~~
	根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。		根据《[[财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知]]》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。农村集体经济组织申请将集体土地转为国有建设用地并交由政府出让，属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，按规定可免征增值税。
	~~三、城镇土地使用税~~
	根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。		二、土地增值税
	~~四、企业所得税~~
	根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定，取得土地使用权所发生的支出作为土地开发成本进行税务处理。		农村集体经济组织办理征转国有用地手续，未发生转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物行为，不属于土地增值税征收范围。

			5.3.2 受让方

			受让方以协议出让方式取得土地使用权。

			一、增值税

			受让方以协议出让方式取得土地使用权，向政府部门支付土地价款，按《[[国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告\|国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告]]》（国家税务总局公告2016年第18号）的相关规定处理。

			二、契税

			根据《[[财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知]]》（财税〔2004〕134号）规定，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

			三、城镇土地使用税

			根据《[[财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知]]》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

			四、企业所得税

			根据《[[国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知\|国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知]]》（国税发〔2009〕31号）的规定，取得土地使用权所发生的支出作为土地开发成本进行税务处理。

	====村企合作改造====		====村企合作改造====

国家税务总局广东省税务局 广东省财政厅 广东省自然资源厅关于印发《广东省“三旧”改造税收指引（2019年版）》的通知 - 版本历史

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