2025年4月19日 (六) 02:13 王志伟

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2024年7月10日 (三) 01:03 王志伟

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=历史沿革=
2002年5月9日　　国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定　　国土资源部令2002年第11号　　2002年7月1日　　施行

2007年9月28日　　国土资源部招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定　　国土资源部令2007年第39号　　2007年11月1日　　修订

=正文=
　《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，已经2007年9月21日国土资源部第3次部务会议审议通过。现将《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》公布，自2007年11月1日起施行。
　
<center>'''招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定'''</center>

　　第一条为规范国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《[[中华人民共和国物权法]]》、《[[中华人民共和国土地管理法]]》、《[[中华人民共和国城市房地产管理法]]》和《[[中华人民共和国土地管理法实施条例]]》，制定本规定。

　　第二条在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的，适用本规定。

　　本规定所称招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。

　　本规定所称拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。　　　　　　　　　　　　

　　本规定所称挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

　　第三条招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。

　　第四条工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

　　前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。　　　　

　　第五条国有建设用地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。

　　市、县人民政府国土资源行政主管部门根据经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有建设用地使用权出让年度计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。

　　第六条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照出让年度计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的出让方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府国土资源行政主管部门组织实施。

　　前款规定的出让方案应当包括出让地块的空间范围、用途、年限、出让方式、时间和其他条件等。

　　第七条出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。

　　招标拍卖挂牌出让文件应当包括出让公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或者成交确认书、国有建设用地使用权出让合同文本。

　　第八条出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前 20日，在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。

　　第九条招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：

　　（一）出让人的名称和地址；

　　（二）出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、使用年期、用途、规划指标要求；

　　（三）投标人、竞买人的资格要求以及申请取得投标、竞买资格的办法；

　　（四）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点和方式；

　　（五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；

　　（六）确定中标人、竞得人的标准和方法；

　　（七）投标、竞买保证金；

　　（八）其他需要公告的事项。

　　第十条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。

　　标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。

　　确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策。

　　招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。

　　第十一条中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。

　　出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的申请人，出让人应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。

　　第十二条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当为投标人、竞买人查询拟出让土地的有关情况提供便利。

　　第十三条投标、开标依照下列程序进行：

　　（一）投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效。

　　标书投入标箱后，不可撤回。投标人应当对标书和有关书面承诺承担责任。

　　（二）出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，点算标书。投标人少于三人的，出让人应当终止招标活动。投标人不少于三人的，应当逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。

　　（三）评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。

　　评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

　　评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。

　　（四）招标人根据评标结果，确定中标人。

　　按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人。

　　第十四条对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。

　　第十五条拍卖会依照下列程序进行：

　　（一）主持人点算竞买人；

　　（二）主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项；

　　（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；

　　（四）主持人报出起叫价；

　　（五）竞买人举牌应价或者报价；

　　（六）主持人确认该应价或者报价后继续竞价；

　　（七）主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交；

　　（八）主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。

　　第十六条竞买人的最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。

　　拍卖主持人在拍卖中可以根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。

　　第十七条挂牌依照以下程序进行：

　　（一）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工时间和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；

　　（二）符合条件的竞买人填写报价单报价；

　　（三）挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格；

　　（四）挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

　　第十八条挂牌时间不得少于10日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

　　第十九条挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：

　　（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；

　　（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；

　　（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交。

　　第二十条以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转作受让地块的定金。出让人应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书。

　　中标通知书或者成交确认书应当包括出让人和中标人或者竞得人的名称，出让标的，成交时间、地点、价款以及签订国有建设用地使用权出让合同的时间、地点等内容。　　　　　　　　　　　　

　　中标通知书或者成交确认书对出让人和中标人或者竞得人具有法律效力。出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。

　　第二十一条中标人、竞得人应当按照中标通知书或者成交确认书约定的时间，与出让人签订国有建设用地使用权出让合同。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金抵作土地出让价款；其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5 个工作日内予以退还，不计利息。

　　第二十二条招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在 10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。

　　出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。

　　第二十三条受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。

　　未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

　　第二十四条应当以招标拍卖挂牌方式出让国有建设用地使用权而擅自采用协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十五条中标人、竞得人有下列行为之一的，中标、竞得结果无效；造成损失的，应当依法承担赔偿责任：

　　（一）提供虚假文件隐瞒事实的；

　　（二）采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的。

　　第二十六条国土资源行政主管部门的工作人员在招标拍卖挂牌出让活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十七条以招标拍卖挂牌方式租赁国有建设用地使用权的，参照本规定执行。

　　第二十八条本规定自2007年11月1日起施行。

=政策解读=
<center>'''国土资源部政策法规司负责人就《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》答记者问'''</center>

　　9月28日，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部39号令）出台，土地市场制度建设再次迈出重要步伐，国有建设用地使用权出让将随之发生重大变化。

　　39号令与11号令什么关系，赋予国有建设用地使用权出让哪些新规定，将对土地资源的配置产生哪些影响，就这些备受关注的问题，记者采访了国土资源部政策法规司负责人。

　　记者：众所周知，39号令是在《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》即国土资源部11号令基础上修改而成，两者之间是什么关系？

　　负责人：国土资源部2002年发布实施的11号令，对国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的原则、范围、实施程序进行了明确规定，其确立的公开、公平、公正的市场经济原则和具体的操作程序，被实践证明是行之有效的，也被社会广泛认同。

　　这次修改的总体思路是：保持11号令的总体框架和主要内容不变，着重对与《物权法》有关的内容进行修改完善，同时针对11号令在实施过程中存在的突出问题，完善相关条款。可以说，与部11号令相比，新发布的39号令，进一步扩大了招标拍卖挂牌的范围，更充分体现了公开、公平、公正的市场经济原则，更有利于形成资源配置的价格形成机制，更大程度上发挥市场配置土地资源的基础性作用。

　　记者：11号令实施5年来，土地市场发生了哪些变化？

　　负责人：2002年5月9日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令），自2002年7月1日起施行。近年来，国土资源部认真贯彻落实11号令，狠抓招标拍卖挂牌出让制度建设，严格纪律规定，加强专项执法监察，严肃查处违法违纪行为，工作取得明显成效。

　　一是各地普遍建立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性土地，全面实行了招拍挂出让。

　　二是招标拍卖挂牌出让程序进一步细化，操作行为更加规范。2006年6月，国土资源部发布实施了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》，《规范》依据部11号令和其他相关法律法规，从程序上、技术标准上和可操作性上，对招标拍卖挂牌出让作了进一步的细化和规范。

　　三是国有土地招标拍卖挂牌出让的比例明显提高。全国招拍挂出让土地的面积和价款从2001年的0.66万公顷、492亿元，提高到2006年的6.65万公顷、5492亿元，分别提高了9倍和10.2倍。

　　记者：这次作重大修改是基于什么考虑？

　　负责人：2004年，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）明确要求：“除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。”2006年，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）进一步明确要求：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让。”

　　而且，2007年3月16日，新颁布的《中华人民共和国物权法》对土地招标拍卖挂牌范围进行了明确规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”工业用地招标拍卖挂牌出让由国家政策上升到法律规定。同时，《物权法》明确建设用地使用权是物权的一种形式，可以分层分别在土地的地表、地上或者地下设立。土地使用权不再是一个平面概念，而是一个空间概念。鉴于《物权法》扩大了部11号令关于国有土地招标拍卖挂牌出让的范围，明确了建设用地使用权可以分层设立等，为落实《物权法》，及时修订完善11号令，十分必要。

　　记者：那么，39号令主要在哪些方面对11号令进行了修订？

　　负责人：主要从五个方面作了修订：一是将工业用地纳入招标拍卖挂牌出让的范围，二是明确建设用地使用权可以分层出让，三是将土地使用权修改为建设用地使用权，四是进一步明确挂牌出让截止问题，五是进一步规范出让金缴纳和建设用地使用权证书发放。

　　记者：最主要的变化是修订了国有建设用地招拍挂出让的范围，39号令是如何规定的？

　　负责人：11号令建立了经营性土地使用权实行招标拍卖挂牌出让制度，《物权法》肯定了这一制度，并在第137条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”。为此，部39号令将工业用地纳入了招标拍卖挂牌的范围，规定工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。同时明确，工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。工业用地实行招标拍卖挂牌出让，对于建立完善土地市场机制，更大程度地发挥市场配置资源的基础性作用，具有重要意义。

　　记者：与《物权法》有关的修改还有哪些地方？

　　负责人：《物权法》除了规定工业用地要以招拍挂方式出让外，还在第136条规定，建设用地使用权可以分层设立，分别在土地的地表、地上或者地下设立。也就是说，建设用地使用权的设立，是一个空间概念，同一块建设用地，可以设立多种使用权。因此，39号令也作出规定，在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的，适用本规定。

　　记者：39号令对挂牌出让截止期限的规定更加明确，是出于什么考虑？

　　负责人：11号令第19条对“挂牌出让期限截止”时可能发生的情况作了具体规定，目的是保证充分竞争，防止竞买申请人利用时间差规避他人竞买。但是，各地在挂牌出让实践中，对该条款的理解不一致，产生了一些纠纷。

　　为避免纠纷和理解混乱，39号令对挂牌出让截止的内容重新进行了明确，规定：“挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人；挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌主持人宣布挂牌活动结束。”

　　记者：在规范出让价款缴纳方面，39号令也有重大变化，请您具体谈谈。

　　负责人：11号令第23条明确规定，受让人依照国有土地使用权出让合同约定缴清全部出让金后，依法申请办理土地登记，领取土地使用权证书，取得土地使用权。实践中，一些地方存在受让人未缴清全部出让金但分割取得建设用地使用权证书的情况。为规范出让管理，防止欠缴出让金，39号令对未缴清出让金而发放建设用地使用权证书的情况进行了重新明确，规定受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

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