上海市财政局上海市地方税务局关于企业置换土地使用权税收处理问题的规定 - 版本历史

2025年6月21日 (六) 14:40 王志伟

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	1995年11月20日　　上海市财政局 ~~上海市地方税务局关于企业置换土地使用权税收处理问题的规定　　辽住建〔2025〕1号　　1995年1月1日　　执行~~		1995年11月20日　　上海市财政局上海市地方税务局关于企业置换土地使用权税收处理问题的规定　　沪地税地〔1995〕52号　　1995年1月1日　　执行

			2009年8月26日　　上海市国家税务局上海市地方税务局关于公布废止或失效的税收规范性文件目录的通知　　沪国税法〔2009〕9号　　2009年8月26日　　废止

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	市局第一、二、三、四、五分局，各区、县财政局，各区税务分局，各县税务局，浦东新区财税局：		市局第一、二、三、四、五分局，各区、县财政局，各区税务分局，各县税务局，浦东新区财税局：
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2025年6月21日 (六) 14:38 王志伟

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	~~市局第一、二、三、四、五分局，各区、县财政局，各区税务分局，各县税务局，浦东新区财税局：~~		市局第一、二、三、四、五分局，各区、县财政局，各区税务分局，各县税务局，浦东新区财税局：

	随着土地使用制度改革，大量的土地进入市场，当前有较多企业，在现代企业制度试点、转换经营机制和“三废”市政动迁等，利用土地级差，采取将本身使用的国有土地进行置换，现对有关税收处理问题作如下规定：		随着土地使用制度改革，大量的土地进入市场，当前有较多企业，在现代企业制度试点、转换经营机制和“三废”市政动迁等，利用土地级差，采取将本身使用的国有土地进行置换，现对有关税收处理问题作如下规定：

	一、企业通过政府出让土地使用权并与受让方签订动拆迁补偿合同取得的补偿收入，属于土地出让金的部分，主要用于“七通一平”及补偿企业的损失等，可暂缓征收营业税，免征土地增值税。		一、企业通过政府出让土地使用权并与受让方签订动拆迁补偿合同取得的补偿收入，属于土地出让金的部分，主要用于“七通一平”及补偿企业的损失等，可暂缓征收营业税，免征土地增值税。

	二、企业通过补缴土地出让金直接转让土地使用权的，应按规定征收营业税和土地增值税。但考虑原有税收政策的连续性，对营业税可扣除市政“七通一平”费用和停工损失后的余额计征，其停工损失每年按在册人均定额核定，现暂定为每人每年15万元。土地增值税可扣除补缴土地出让金（指由企业支付，如属于受让方支付的不得扣除）、市政“七通一平”费用和销售税金后的余额，按分档税率计征。		二、企业通过补缴土地出让金直接转让土地使用权的，应按规定征收营业税和土地增值税。但考虑原有税收政策的连续性，对营业税可扣除市政“七通一平”费用和停工损失后的余额计征，其停工损失每年按在册人均定额核定，现暂定为每人每年15万元。土地增值税可扣除补缴土地出让金（指由企业支付，如属于受让方支付的不得扣除）、市政“七通一平”费用和销售税金后的余额，按分档税率计征。

	三、对列入市政“三废”迁建、国家和市政重点工程动迁计划的企业，转让土地使用权取得的收入，可暂缓征收营业税，免征土地增值税。对现代企业制度试点企业和属于市政府立项批准转换经营机制、移地重建或被兼并的特殊项目，转让土地使用权取得的收入，应征的土地增值税经财税机关审核后，实行先征后退。		三、对列入市政“三废”迁建、国家和市政重点工程动迁计划的企业，转让土地使用权取得的收入，可暂缓征收营业税，免征土地增值税。对现代企业制度试点企业和属于市政府立项批准转换经营机制、移地重建或被兼并的特殊项目，转让土地使用权取得的收入，应征的土地增值税经财税机关审核后，实行先征后退。

	四、企业提供土地并按国家规定作价投资联营，从联营体税后分得的利润作为投资损益处理的，不征营业税和土地增值税。如果企业采取参建、联建、合作建房等形式以土地使用权换得房产，同时未用货币结算的，应按照《[[财政部关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知\|中华人民共和国营业税暂行条例实施细则]]》的规定，由主管税务机关对其换取的房产价值进行核定后，视同土地使用权转让收入征收营业税（扣除项目可参照第二条），暂缓征收土地增值税。		四、企业提供土地并按国家规定作价投资联营，从联营体税后分得的利润作为投资损益处理的，不征营业税和土地增值税。如果企业采取参建、联建、合作建房等形式以土地使用权换得房产，同时未用货币结算的，应按照《[[财政部关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知\|中华人民共和国营业税暂行条例实施细则]]》的规定，由主管税务机关对其换取的房产价值进行核定后，视同土地使用权转让收入征收营业税（扣除项目可参照第二条），暂缓征收土地增值税。

	五、企业以土地和房产与外商合作经营，其土地和房产不作投资，也未发生转让，对税后分得的利润可凭主管外商投资企业的税务机关出具证明，不征营业税。如果无证明或者属于税前分得的利润以及其他不论何种名义取得的收入，应作租赁收入征收营业税，其中房产部分取得的收入还应征收房产税。		五、企业以土地和房产与外商合作经营，其土地和房产不作投资，也未发生转让，对税后分得的利润可凭主管外商投资企业的税务机关出具证明，不征营业税。如果无证明或者属于税前分得的利润以及其他不论何种名义取得的收入，应作租赁收入征收营业税，其中房产部分取得的收入还应征收房产税。

	六、关于企业所得税的征收问题。对企业从出让土地使用权取得的补偿收入，列入市政“三废”迁建、国家和市重点工程动迁计划的企业转让土地使用权取得的收入，现代企业制度试点企业和属于市政府立项批准转换经营机制、移地重建或兼并的特殊项目，转让土地使用权取得的收入，可由财税机关审核后暂免征企业所得税，对其他转让土地使用权取得的收入，按照国家有关财务制度规定，扣除相关的成本、费用、税金和损失后的余额，应转作其他业务利润计征企业所得税。		六、关于企业所得税的征收问题。对企业从出让土地使用权取得的补偿收入，列入市政“三废”迁建、国家和市重点工程动迁计划的企业转让土地使用权取得的收入，现代企业制度试点企业和属于市政府立项批准转换经营机制、移地重建或兼并的特殊项目，转让土地使用权取得的收入，可由财税机关审核后暂免征企业所得税，对其他转让土地使用权取得的收入，按照国家有关财务制度规定，扣除相关的成本、费用、税金和损失后的余额，应转作其他业务利润计征企业所得税。

	~~七、以上企业是指除房地产开发企业以外的内资企业，对机关、团体、事业单位有类似置换土地使用权的情况，可比照办理。~~		七、以上企业是指除房地产开发企业以外的内资企业，对机关、团体、事业单位有类似置换土地使用权的情况，可比照办理。

	八、本规定自一九九五年一月一日起执行，其中营业税以取得收入日期为依据，土地增值税以签订土地使用权转让合同日期为依据。		八、本规定自一九九五年一月一日起执行，其中营业税以取得收入日期为依据，土地增值税以签订土地使用权转让合同日期为依据。

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=历史沿革=
1995年11月20日　　上海市财政局上海市地方税务局关于企业置换土地使用权税收处理问题的规定　　辽住建〔2025〕1号　　1995年1月1日　　执行

=正文=
市局第一、二、三、四、五分局，各区、县财政局，各区税务分局，各县税务局，浦东新区财税局：

　　随着土地使用制度改革，大量的土地进入市场，当前有较多企业，在现代企业制度试点、转换经营机制和“三废”市政动迁等，利用土地级差，采取将本身使用的国有土地进行置换，现对有关税收处理问题作如下规定：

　　一、企业通过政府出让土地使用权并与受让方签订动拆迁补偿合同取得的补偿收入，属于土地出让金的部分，主要用于“七通一平”及补偿企业的损失等，可暂缓征收营业税，免征土地增值税。

　　二、企业通过补缴土地出让金直接转让土地使用权的，应按规定征收营业税和土地增值税。但考虑原有税收政策的连续性，对营业税可扣除市政“七通一平”费用和停工损失后的余额计征，其停工损失每年按在册人均定额核定，现暂定为每人每年15万元。土地增值税可扣除补缴土地出让金（指由企业支付，如属于受让方支付的不得扣除）、市政“七通一平”费用和销售税金后的余额，按分档税率计征。

　　三、对列入市政“三废”迁建、国家和市政重点工程动迁计划的企业，转让土地使用权取得的收入，可暂缓征收营业税，免征土地增值税。对现代企业制度试点企业和属于市政府立项批准转换经营机制、移地重建或被兼并的特殊项目，转让土地使用权取得的收入，应征的土地增值税经财税机关审核后，实行先征后退。

　　四、企业提供土地并按国家规定作价投资联营，从联营体税后分得的利润作为投资损益处理的，不征营业税和土地增值税。如果企业采取参建、联建、合作建房等形式以土地使用权换得房产，同时未用货币结算的，应按照《[[财政部关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知|中华人民共和国营业税暂行条例实施细则]]》的规定，由主管税务机关对其换取的房产价值进行核定后，视同土地使用权转让收入征收营业税（扣除项目可参照第二条），暂缓征收土地增值税。

　　五、企业以土地和房产与外商合作经营，其土地和房产不作投资，也未发生转让，对税后分得的利润可凭主管外商投资企业的税务机关出具证明，不征营业税。如果无证明或者属于税前分得的利润以及其他不论何种名义取得的收入，应作租赁收入征收营业税，其中房产部分取得的收入还应征收房产税。

　　六、关于企业所得税的征收问题。对企业从出让土地使用权取得的补偿收入，列入市政“三废”迁建、国家和市重点工程动迁计划的企业转让土地使用权取得的收入，现代企业制度试点企业和属于市政府立项批准转换经营机制、移地重建或兼并的特殊项目，转让土地使用权取得的收入，可由财税机关审核后暂免征企业所得税，对其他转让土地使用权取得的收入，按照国家有关财务制度规定，扣除相关的成本、费用、税金和损失后的余额，应转作其他业务利润计征企业所得税。

　　七、以上企业是指除房地产开发企业以外的内资企业，对机关、团体、事业单位有类似置换土地使用权的情况，可比照办理。

　　八、本规定自一九九五年一月一日起执行，其中营业税以取得收入日期为依据，土地增值税以签订土地使用权转让合同日期为依据。

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