国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）》的通知：修订间差异

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国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）》的通知 (查看源代码)

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===国有建设用地使用权及房屋所有权登记===
===国有建设用地使用权及房屋所有权登记===
====首次登记====
====首次登记====
9.1.1　适用
　　9.1.1 适用
依法利用国有建设用地建造房屋的，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。
 
9.1.2　申请主体
　　依法利用国有建设用地建造房屋的，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。
国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的申请主体应当为不动产登记簿或土地权属来源材料记载的国有建设用地使用权人。
 
9.1.3　申请材料
　　9.1.2 申请主体
申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，提交的材料包括：
 
1  不动产登记申请书；  
　　国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的申请主体应当为不动产登记簿或土地权属来源材料记载的国有建设用地使用权人。
2  申请人身份证明；
 
3  不动产权属证书或者土地权属来源材料；
　　9.1.3 申请材料
4  建设工程符合规划的材料；
 
5  房屋已经竣工的材料；
　　申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，提交的材料包括：
6  房地产调查或者测绘报告；
 
7  建筑物区分所有的，确认建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等材料；
　　1 不动产登记申请书；
8  相关税费缴纳凭证；
 
9  法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。
　　2 申请人身份证明；
9.1.4　审查要点
 
不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：
　　3 不动产权属证书或者土地权属来源材料；
1  国有建设用地使用权是否已登记。已登记的，建设工程符合规划、房屋竣工验收等材料记载的主体是否与不动产登记簿记载的权利主体一致；未登记的，建设工程符合规划、房屋竣工验收等材料记载的主体是否与土地权属来源材料记载的主体一致；
 
2  不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图和房屋平面图、界址坐标、面积等是否符合要求；  
　　4 建设工程符合规划的材料；
3  建筑物区分所有的，申请材料是否已明确建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等的权利归属；
 
4  存在查封或者预查封登记的：
　　5 房屋已经竣工的材料；
（1）国有建设用地使用权被查封或者预查封的，申请人与查封被执行人一致的，不影响办理国有建设用使用权及房屋所有权首次登记；
 
（2）商品房被预查封的，不影响办理国有建设用使用权及房屋所有权首次登记以及预购商品房预告登记转国有建设用使用权及房屋所有权转移登记。 
　　6 房地产调查或者测绘报告；
5  是否已按规定进行实地查看；
 
6  本规范第4章要求的其他审查事项。
　　7 建筑物区分所有的，确认建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等材料；
不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，记载不动产登记簿后向权利人核发不动产权属证书。
 
9.2　变更登记
　　8 相关税费缴纳凭证；
9.2.1　适用
 
已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权，因下列情形发生变更的，当事人可以申请变更登记：
　　9 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。
1  权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的；
 
2  不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变化的；
　　9.1.4 审查要点
3  国有建设用地使用权的权利期限发生变化的；
 
4  同一权利人名下的不动产分割或者合并的；
　　不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：
5  法律、行政法规规定的其他情形。
 
9.2.2　申请主体
　　1 国有建设用地使用权是否已登记。已登记的，建设工程符合规划、房屋竣工验收等材料记载的主体是否与不动产登记簿记载的权利主体一致；未登记的，建设工程符合规划、房屋竣工验收等材料记载的主体是否与土地权属来源材料记载的主体一致；
国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的申请主体应当为不动产登记簿记载的权利人。因共有人的姓名、名称发生变化的，可以由发生变更的权利人申请；面积、用途等自然状况发生变化的，可以由共有人一人或多人申请。
 
9.2.3　申请材料
　　2 不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图和房屋平面图、界址坐标、面积等是否符合要求；
申请房屋所有权变更登记，提交的材料包括：
 
1  不动产登记申请书；
　　3 建筑物区分所有的，申请材料是否已明确建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等的权利归属；
2  申请人身份证明；
 
3  不动产权属证书；
　　4 存在查封或者预查封登记的：
4  国有建设用地使用权及房屋所有权变更的材料，包括：
 
（1）权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的，提交能够证实其身份变更的材料；
　　（1）国有建设用地使用权被查封或者预查封的，申请人与查封被执行人一致的，不影响办理国有建设用使用权及房屋所有权首次登记；
（2）房屋面积、界址范围发生变化的，除应提交变更后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果外，还需提交：①属部分土地收回引起房屋面积、界址变更的，提交人民政府收回决定书；②改建、扩建引起房屋面积、界址变更的，提交规划验收文件和房屋竣工验收文件；③因自然灾害导致部分房屋灭失的，提交部分房屋灭失的材料；④其他面积、界址变更情形的，提交有权机关出具的批准文件。依法需要补交土地出让价款的，还应当提交土地出让合同补充协议和土地价款缴纳凭证；
 
（3）用途发生变化的，提交城市规划部门出具的批准文件、与国土资源主管部门签订的土地出让合同补充协议。依法需要补交土地出让价款的，还应当提交土地价款以及相关税费缴纳凭证；
　　（2）商品房被预查封的，不影响办理国有建设用使用权及房屋所有权首次登记以及预购商品房预告登记转国有建设用使用权及房屋所有权转移登记。
（4）国有建设用地使用权的权利期限发生变化的，提交国土资源主管部门出具的批准文件和出让合同补充协议。依法需要补交土地出让价款的，还应当提交土地价款缴纳凭证；
 
（5）同一权利人分割或者合并不动产的，应当按有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件；
　　5 是否已按规定进行实地查看；
（6）共有性质变更的，提交共有性质变更协议书或生效法律文书。
 
5  法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。
　　6 本规范第4章要求的其他审查事项。
9.2.4　审查要点
 
不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：
　　不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，记载不动产登记簿后向权利人核发不动产权属证书。
1  国有建设用地使用权及房屋所有权的变更材料是否齐全、有效；
 
2  申请变更事项与变更材料记载的变更内容是否一致；
====变更登记====
3  不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图和房屋平面图、界址坐标、面积等是否符合要求；
　　9.2.1 适用
4  存在预告登记的，不影响不动产登记簿记载的权利人申请补发换发不动产权属证书以及其他不涉及权属的变更登记；  
 
5  申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；
　　已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权，因下列情形发生变更的，当事人可以申请变更登记：
6  依法应当补交土地价款的，是否已提交补交土地价款凭证；
 
7  本规范第4章要求的其他审查事项。
　　1 权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的；
不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，将登记事项记载于不动产登记簿。
 
9.3　转移登记
　　2 不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变化的；
9.3.1　适用
 
已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权，因下列情形导致权属发生转移的，当事人可以申请转移登记。国有建设用地使用权转移的，其范围内的房屋所有权一并转移；房屋所有权转移，其范围内的国有建设用地使用权一并转移。
　　3 国有建设用地使用权的权利期限发生变化的；
1  买卖、互换、赠与的；
 
2  继承或受遗赠的；
　　4 同一权利人名下的不动产分割或者合并的；
3  作价出资（入股）的；
 
4  法人或其他组织合并、分立等导致权属发生转移的；  
　　5 法律、行政法规规定的其他情形。
5  共有人增加或者减少以及共有份额变化的；
 
6  分割、合并导致权属发生转移的；
　　9.2.2 申请主体
7  因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致国有建设用地使用权及房屋所有权发生转移的；
 
8  法律、行政法规规定的其他情形。
　　国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的申请主体应当为不动产登记簿记载的权利人。因共有人的姓名、名称发生变化的，可以由发生变更的权利人申请；面积、用途等自然状况发生变化的，可以由共有人一人或多人申请。
9.3.2　申请主体
 
国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记应当由当事人双方共同申请。属本规范第9.3.1条第2、7项情形的，可以由单方申请。
　　9.2.3 申请材料
9.3.3　申请材料
 
国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，提交的材料包括：
　　申请房屋所有权变更登记，提交的材料包括：
1  不动产登记申请书；
 
2  申请人身份证明；
　　1 不动产登记申请书；
3  不动产权属证书；  
 
4  国有建设用地使用权及房屋所有权转移的材料，包括：
　　2 申请人身份证明；
（1）买卖的，提交买卖合同；互换的，提交互换协议；赠与的，提交赠与合同；
 
（2）因继承、受遗赠取得的，按照本规范1.8.6的规定提交材料；
　　3 不动产权属证书；
（3）作价出资（入股）的，提交作价出资（入股）协议；
 
（4）法人或其他组织合并、分立导致权属发生转移的，提交法人或其他组织合并、分立的材料以及不动产权属转移的材料；
　　4 国有建设用地使用权及房屋所有权变更的材料，包括：
（5）共有人增加或者减少的，提交共有人增加或者减少的协议；共有份额变化的，提交份额转移协议；
 
（6）不动产分割、合并导致权属发生转移的，提交分割或合并协议书，或者记载有关分割或合并内容的生效法律文书。实体分割或合并的，还应提交有权部门同意实体分割或合并的批准文件以及分割或合并后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果；
　　（1）权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的，提交能够证实其身份变更的材料；
（7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生变化的，提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等材料；
 
5  已经办理预告登记的，提交不动产登记证明；
　　（2）房屋面积、界址范围发生变化的，除应提交变更后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果外，还需提交：①属部分土地收回引起房屋面积、界址变更的，提交人民政府收回决定书；②改建、扩建引起房屋面积、界址变更的，提交规划验收文件和房屋竣工验收文件；③因自然灾害导致部分房屋灭失的，提交部分房屋灭失的材料；④其他面积、界址变更情形的，提交有权机关出具的批准文件。依法需要补交土地出让价款的，还应当提交土地出让合同补充协议和土地价款缴纳凭证；
6  划拨国有建设用地使用权及房屋所有权转移的，还应当提交有批准权的人民政府的批准文件；
 
7  依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交土地出让价款缴纳凭证、税费缴纳凭证；  
　　（3）用途发生变化的，提交城市规划部门出具的批准文件、与国土资源主管部门签订的土地出让合同补充协议。依法需要补交土地出让价款的，还应当提交土地价款以及相关税费缴纳凭证；
8  法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。
 
9.3.4　审查要点
　　（4）国有建设用地使用权的权利期限发生变化的，提交国土资源主管部门出具的批准文件和出让合同补充协议。依法需要补交土地出让价款的，还应当提交土地价款缴纳凭证；
不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：
 
1  国有建设用地使用权与房屋所有权转移的登记原因文件是否齐全、有效；
　　（5）同一权利人分割或者合并不动产的，应当按有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件；
2  申请转移的国有建设用地使用权与房屋所有权与登记原因文件记载是否一致；
 
3  国有建设用地使用权与房屋所有权被查封的，不予办理转移登记；
　　（6）共有性质变更的，提交共有性质变更协议书或生效法律文书。
4  涉及买卖房屋等不动产，已经办理预告登记的，受让人与预告登记权利人是否一致。
 
5  设有抵押权的，是否已经办理抵押权注销登记；
　　5 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。
6  有异议登记的，受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺；
 
7  依法应当缴纳土地价款、纳税的，是否已提交土地价款和税费缴纳凭证；
　　9.2.4 审查要点
8  申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；
 
9  本规范第4章要求的其他审查事项。
　　不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：
不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，将登记事项记载于不动产登记簿，并向权利人核发不动产权属证书。
 
9.4　注销登记
　　1 国有建设用地使用权及房屋所有权的变更材料是否齐全、有效；
9.4.1　适用
 
已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权，有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：
　　2 申请变更事项与变更材料记载的变更内容是否一致；
1  不动产灭失的；
 
2  权利人放弃权利的；
　　3 不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图和房屋平面图、界址坐标、面积等是否符合要求；
3  因依法被没收、征收、收回导致不动产权利消灭的；
 
4  因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使国有建设用地使用权及房屋所有权消灭的；
　　4 存在预告登记的，不影响不动产登记簿记载的权利人申请补发换发不动产权属证书以及其他不涉及权属的变更登记；
5  法律、行政法规规定的其他情形。
 
9.4.2　申请主体
　　5 申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；
申请国有建设用地使用权及房屋所有权注销登记的主体应当是不动产登记簿记载的权利人或者其他依法享有不动产权利的权利人。
 
9.4.3　申请材料
　　6 依法应当补交土地价款的，是否已提交补交土地价款凭证；
申请国有建设用地使用权及房屋所有权注销登记，提交的材料包括：
 
1  不动产登记申请书；
　　7 本规范第4章要求的其他审查事项。
2  申请人身份证明；
 
3  不动产权属证书；  
　　不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，将登记事项记载于不动产登记簿。
4  国有建设用地使用权及房屋所有权消灭的材料，包括：
 
（1）不动产灭失的，提交其灭失的材料；
====转移登记====
（2）权利人放弃国有建设用地使用权及房屋所有权的，提交权利人放弃权利的书面文件。设有抵押权、地役权或已经办理预告登记、查封登记的，需提交抵押权人、地役权人、预告登记权利人、查封机关同意注销的书面材料；
　　9.3.1 适用
（3）依法没收、征收、收回不动产的，提交人民政府生效决定书；
 
（4）因人民法院或者仲裁委员会生效法律文书导致国有建设用地使用权及房屋所有权消灭的，提交人民法院或者仲裁委员会生效法律文书。
　　已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权，因下列情形导致权属发生转移的，当事人可以申请转移登记。国有建设用地使用权转移的，其范围内的房屋所有权一并转移；房屋所有权转移，其范围内的国有建设用地使用权一并转移。
5  法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。
 
9.4.4　审查要点
　　1 买卖、互换、赠与的；
不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：
 
1  国有建设用地使用权及房屋所有权的注销材料是否齐全、有效；
　　2 继承或受遗赠的；
2  不动产灭失的，是否已按规定进行实地查看；
 
3  国有建设用地及房屋已设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记、查封登记的，权利人放弃权利申请注销登记的，是否已经提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人、查封机关书面同意；  
　　3 作价出资（入股）的；
4  申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；
 
5  本规范第4章要求的其他审查事项。
　　4 法人或其他组织合并、分立等导致权属发生转移的；
不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，将登记事项以及不动产权属证明或者不动产登记证明收回、作废等内容记载于不动产登记簿。
 
　　5 共有人增加或者减少以及共有份额变化的；
 
　　6 分割、合并导致权属发生转移的；
 
　　7 因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致国有建设用地使用权及房屋所有权发生转移的；
 
　　8 法律、行政法规规定的其他情形。
 
　　9.3.2 申请主体
 
　　国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记应当由当事人双方共同申请。属本规范第9.3.1条第2、7项情形的，可以由单方申请。
 
　　9.3.3 申请材料
 
　　国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，提交的材料包括：
 
　　1 不动产登记申请书；
 
　　2 申请人身份证明；
 
　　3 不动产权属证书；
 
　　4 国有建设用地使用权及房屋所有权转移的材料，包括：
 
　　（1）买卖的，提交买卖合同；互换的，提交互换协议；赠与的，提交赠与合同；
 
　　（2）因继承、受遗赠取得的，按照本规范1.8.6的规定提交材料；
 
　　（3）作价出资（入股）的，提交作价出资（入股）协议；
 
　　（4）法人或其他组织合并、分立导致权属发生转移的，提交法人或其他组织合并、分立的材料以及不动产权属转移的材料；
 
　　（5）共有人增加或者减少的，提交共有人增加或者减少的协议；共有份额变化的，提交份额转移协议；
 
　　（6）不动产分割、合并导致权属发生转移的，提交分割或合并协议书，或者记载有关分割或合并内容的生效法律文书。实体分割或合并的，还应提交有权部门同意实体分割或合并的批准文件以及分割或合并后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果；
 
　　（7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生变化的，提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等材料；
 
　　5 已经办理预告登记的，提交不动产登记证明；
 
　　6 划拨国有建设用地使用权及房屋所有权转移的，还应当提交有批准权的人民政府的批准文件；
 
　　7 依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交土地出让价款缴纳凭证、税费缴纳凭证；
 
　　8 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。
 
　　9.3.4 审查要点
 
　　不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：
 
　　1 国有建设用地使用权与房屋所有权转移的登记原因文件是否齐全、有效；
 
　　2 申请转移的国有建设用地使用权与房屋所有权与登记原因文件记载是否一致；
 
　　3 国有建设用地使用权与房屋所有权被查封的，不予办理转移登记；
 
　　4 涉及买卖房屋等不动产，已经办理预告登记的，受让人与预告登记权利人是否一致。
 
　　5 设有抵押权的，是否已经办理抵押权注销登记；
 
　　6 有异议登记的，受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺；
 
　　7 依法应当缴纳土地价款、纳税的，是否已提交土地价款和税费缴纳凭证；
 
　　8 申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；
 
　　9 本规范第4章要求的其他审查事项。
 
　　不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，将登记事项记载于不动产登记簿，并向权利人核发不动产权属证书。
 
====注销登记====
　　9.4.1 适用
 
　　已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权，有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：
 
　　1 不动产灭失的；
 
　　2 权利人放弃权利的；
 
　　3 因依法被没收、征收、收回导致不动产权利消灭的；
 
　　4 因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使国有建设用地使用权及房屋所有权消灭的；
 
　　5 法律、行政法规规定的其他情形。
 
　　9.4.2 申请主体
 
　　申请国有建设用地使用权及房屋所有权注销登记的主体应当是不动产登记簿记载的权利人或者其他依法享有不动产权利的权利人。
 
　　9.4.3 申请材料
 
　　申请国有建设用地使用权及房屋所有权注销登记，提交的材料包括：
 
　　1 不动产登记申请书；
 
　　2 申请人身份证明；
 
　　3 不动产权属证书；
 
　　4 国有建设用地使用权及房屋所有权消灭的材料，包括：
 
　　（1）不动产灭失的，提交其灭失的材料；
 
　　（2）权利人放弃国有建设用地使用权及房屋所有权的，提交权利人放弃权利的书面文件。设有抵押权、地役权或已经办理预告登记、查封登记的，需提交抵押权人、地役权人、预告登记权利人、查封机关同意注销的书面材料；
 
　　（3）依法没收、征收、收回不动产的，提交人民政府生效决定书；
 
　　（4）因人民法院或者仲裁委员会生效法律文书导致国有建设用地使用权及房屋所有权消灭的，提交人民法院或者仲裁委员会生效法律文书。
 
　　5 法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。
 
　　9.4.4 审查要点
 
　　不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：
 
　　1 国有建设用地使用权及房屋所有权的注销材料是否齐全、有效；
 
　　2 不动产灭失的，是否已按规定进行实地查看；
 
　　3 国有建设用地及房屋已设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记、查封登记的，权利人放弃权利申请注销登记的，是否已经提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人、查封机关书面同意；
 
　　4 申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；
 
　　5 本规范第4章要求的其他审查事项。
 
　　不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，将登记事项以及不动产权属证明或者不动产登记证明收回、作废等内容记载于不动产登记簿。


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==附录==
王志伟
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