大同市地方税务局关于进一步加强房地产业税收管理有关事项的通知
历史沿革
2010年8月16日 大同市地方税务局关于进一步加强房地产业税收管理有关事项的通知 同地税发〔2010〕56号 2010年9月1日 执行
2011年7月22日 大同市地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税预征率的公告 大同市地方税务局公告2011年第9号 2011年8月1日 条款废止
《大同市地方税务局关于进一步加强房地产业税收管理有关事项的通知》（同地税发〔2010〕56号）第二条中关于土地增值税预征率的规定同时废止。
正文
各县、区地方税务局，市局直属各单位：
为了进一步规范和加强我市房地产业税收征收和税种管理，强化房地产开发项目管理，夯实税源管理基础，确保各项税收及时足额入库，全面加强我市房地产行业相关税收科学化、精细化管理,根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《实施细则》以及相关税收法律、法规的规定，结合我市实际，现将房地产业税收征管有关事项明确如下：
一、认真落实以房地产企业申报营业税为主的“三税捆绑”的征收方式，即：根据房地产开发企业申报的商品房销（预）售收入计征营业税及附加，同时按照相关规定预征土地增值税和企业所得税，做到“三统一”，即：统一纳税申报，统一计税依据，统一开票征收。从事房地产开发的纳税人应按月进行纳税申报并于申报期限内主动向主管地方税务机关申报当月的预收收入，并根据申报收入计算缴纳各项税款。
二、认真做好预征环节税收管理。我市房地产开发企业销售未完工产品时，所得税的计税利润率分别为10%（开发产品位于大同市市区的）、7%（开发产品位于大同市其他县区的）和3%（经济适用住房），预征企业所得税的计算公式为：应纳企业所得税税额=商品房销（预）售收入×计税利润率×企业所得税税率。房地产企业销售完工产品申报的实际利润明显偏低又无正当理由的，要及时按照《中华人民共和国征收管理法》和同地税函〔2010〕66号文件有关规定进行处理。
根据国税发〔2010〕53号文件的规定，我市土地增值税预征率调整为：住宅（不含高级公寓、别墅、度假村）为1.5%，其他为3%。保障性住房包括经济适用住房、城市保障住房等，经主管地税机关审核，市局批准后可暂不预征土地增值税。预征土地增值税的计算公式为：应纳土地增值税税额=商品房销（预）售收入×土地增值税预征率。
三、规范房地产开发企业商品房预售环节发票使用管理。房地产开发企业在预售商品房并向购房者收取购房款项的当天，必须按照有关规定为购房者开具《大同市预售不动产收款收据》，不得使用《大同市预售不动产收款收据》以外的任何其它票据，预售的开发产品完工后在产权办理环节必须凭所开具的《大同市预售不动产收款收据》换取等金额的《销售不动产统一发票》；各级主管税务机关应加强对《大同市预售不动产收款收据》的监控管理，同时加大违法处罚力度，发现一起，处罚一起，坚决杜绝房地产开发企业为隐瞒收入而使用非法票据的行为，税收管理员应定期对所辖企业的预收款收据和企业会计账目进行核对，企业当期申报的销售未完工开发产品的收入不得低于当期《大同市预售不动产收款收据》所开具的销售收入。
四、加强土地增值税清算。
从事房地产开发的纳税人要按照国家税务总局颁发的《土地增值税清算管理规程》和国税函〔2010〕220号以及其它相关文件的要求，积极配合地税部门进行土地增值税的清算工作。已符合清算条件的项目，纳税人须在2010年8月底前完成清算工作，逾期未完成清算的，应依法进行处罚，并按新土地增值税清算管理规程进行清算。
鉴于我市房地产开发企业的财务会计核算普遍存在不规范的情况，按照《土地增值税清算管理规程》第五章规定房地产开发企业在土地增值税清算时必须实行核定征收。核定征收率统一确定为5%。房地产开发企业不存在《土地增值税清算管理规程》第五章规定的所列情形的，可由房地产企业提出申请并填写《土地增值税清算征收方式审核表》（附件1），由主管税务机关审批并报市局复核备查。市局审核后发现鉴定结果与事实不符的，将按照有关规定严肃追究相关人员责任。
为了有效提高房地产行业税收征管质效，维护征管秩序，确保各项工作落到实处，市局将对各基层单位房地产行业税收基础工作的开展情况定期进行检查。督促各单位认真落实市局规范房地产业税收管理方面的各项制度和工作要求，强化税源管理，堵塞税收漏洞，以确保税收征管基础工作的质量和效率。市局要求各单位加强房地产行业的税收宣传工作，既要让购房者依法索票，又要让房地产开发企业“明明白白”缴税。下一步工作中，市局将把房地产企业的登记率、申报率、入库率、欠税增减率、滞纳金加收率和处罚率等主要征管指标和宏观税负分析比较指标作为衡量基层单位房地产企业征管工作水平的主要指标，纳入目标考核责任制管理，同时严格落实责任追究制度。对发生过错行为的人员严格进行过错责任追究。确保房地产行业的税收征管工作收到实效。
本文件第一项从2010年9月1日开始实施，其它按相关文件规定时间执行。
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