国家税务总局山西省税务局关于做好土地增值税管理和风险防控工作的通知
历史沿革
2021年9月3日 国家税务总局山西省税务局关于做好土地增值税管理和风险防控工作的通知 晋税函〔2021〕132号 2021年9月3日 执行
正文
国家税务总局山西省各市税务局、山西转型综合改革示范区税务局：
为切实做好土地增值税管理和风险防控工作，落实税务总局财产和行为税司关于加强土地增值税风险防控工作有关要求，进一步提高土地增值税管理和服务水平，有效防控执法风险，现将有关事项通知如下，请结合实际认真贯彻落实。
一、提高思想认识，加强组织领导
土地增值税政策规定多、税款计算复杂、管理难度大，涉及的征税项目投资大周期长，执法风险高。当前，土地增值税管理已成为国务院督查、外部审计、纪检监察监督的重要内容。各单位务必提高思想认识，高度重视土地增值税管理和风险防控工作，按照总局“不动机制、少动政策、多用技术”和“必须建立台账、必须预征到位、必须提高清算质效、必须建立风险防控机制”的工作要求，加强组织领导、压实工作责任，开展税源摸底、强化税款预征、推进项目清算，加强内外协作、强化督导检查、及时排查漏洞，切实消除管理隐患，有效防控各类风险。
二、加强项目管理，夯实管理基础
加强土地增值税项目管理是做好土地增值税管理的工作基础。房地产开发企业要按照“项目登记、按月预缴、最终清算、多退少补”征管办法的要求，及时办理土地增值税各类涉税事项。各级税务机关要从以下三个方面加强土地增值税项目管理。
（一）全面做实项目登记。房地产开发企业应按规定向主管税务机关报告土地增值税项目情况，履行项目登记义务。主管税务机关要多形式、多渠道开展对房地产开发企业的宣传，告知提醒其在取得土地使用权并获得房地产开发项目许可（建设用地规划许可证和建设工程规划许可证）后30日内向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》，并在每次转让（预售）房地产时，依次填报表中规定栏目的内容；要定期对本辖区房地产开发项目进行摸排，发现未按规定办理项目登记的，要责令纳税人限期补办项目登记，做到项目登记应登尽登。
（二）登记更新项目台账。各级税务机关应建立健全土地增值税项目台账，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控。主管税务机关应按月登记《土地增值税项目管理台账》(见附件)，详细记录项目基本信息、项目状态、销售进度、销售面积、清算申报时间、清算收入、扣除项目、税负率等，据此准确统计已清算项目、未清算项目、受理待审核项目的数量，并动态进行更新和完善；县级税务机关按月汇总《土地增值税项目管理台账》，全面监控分析当地房地产开发项目的开发状况；市级税务机关按季汇总《土地增值税项目管理台账》，并于季度终了后30日内上报省局。
（三）规范项目档案资料。主管税务机关要加强房地产开发项目的日常税收管理，从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案。项目档案资料包括但不限于纳税人办理土地增值税项目登记和纳税申报过程中提交的土地使用权受让合同、房地产转让合同等有关资料以及主管税务机关实施税务管理过程中采集的资料或者出具的各类税务文书、送达回证等资料。对档案资料不健全的房地产开发项目，主管税务机关要及时补正相关资料。项目档案应在项目清算后，连同清算资料一并整理归档。清算资料整理和归档按照我省《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的规定和要求办理。
三、强化税款预征，提高预征收入质量
对土地增值税实行税款预征，是保证税收及时入库的重要手段。房地产开发企业应按规定申报预缴土地增值税。各级税务机关要加强土地增值税预征管理。
主管税务机关要做好税款预征的日常管理，告知提醒所辖从事房地产开发的单位和个人，在办理土地增值税清算手续之前，均应于月份终了后十五日内，以每月取得的预收房地产收入（包括预售款、定金，实物及其他经济利益）为计税依据，按照当地制定的具体预征比率计算缴纳土地增值税预征税款。要加强土地增值税预征收入与增值税发票信息的比对工作，发现预征不到位的要及时提醒纳税人预缴。
县级税务机关要强化预征收入质量监控，对收入异常、大额整数税款入库等情况，要及时调查核实，坚决杜绝提前预征土地增值税款的情况。
市级税务机关要根据当地房地产市场情况，结合以往年度土地增值税预征和清算实际，科学合理的设置预征率，但不得低于国家规定的预征率最低限度，避免清算时出现大额退补税。
四、推进项目清算，提高清算审核质效
开展土地增值税清算是做好土地增值税管理的关键。房地产开发企业对达到清算条件的项目，应按规定及时进行土地增值税清算申报。各级税务机关要采取得力措施，下大力气做好土地增值税清算审核工作。
主管税务机关要结合登记更新项目台账，全面摸清所辖房地产开发企业项目开发状况，跟踪了解项目进展情况，对符合清算条件的，采取书面方式提醒纳税人在规定时间内按要求办理清算手续。对符合清算条件的项目（包括符合应办理土地增值税清算条件的项目和税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的项目），以2020年底前达到清算条件的为积压项目，以2021年达到清算条件的为新项目进行分类统计，上报县级税务机关。
县级税务机关要统筹推进辖区内土地增值税的清算工作。一是要根据清算任务摸排情况，按照“达到清算条件的新项目全部及时清算，以前积压的清算项目分三年逐步清算消化”的要求，按年制定清算计划，细化分解任务，扎实推进土地增值税清算工作。二是要成立一把手任组长的清算审核工作领导小组，采取 “团队清算、分组审核、过程留痕、相互制约、集体决定”的方式，扎实开展清算审核工作。即：按项目建立清算审核工作组，抽调全局业务骨干，分收入审核、成本审核、税金审核等若干小组，开展“审核过程全程留痕、审核环节相互制约、审核结果相互比对印证”的清算审核，各小组审核意见由项目工作组整理汇总，经清算审核领导小组集体审议，确定清算项目的增值额、适用税率，做出清算审核结论。在成本审核时，要对开发项目成本费用票据的真伪以及合法性进行全面审核，并重点关注开发项目发生的成本费用与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同等记载的内容是否相符；对开票金额在100万元（含100万元）以上的成本费用发票，要实行组内两人以上审核，并按照不低于10%的比例，进行跨组抽查。
市级税务机关要加强对基层税务机关土地增值税清算工作的调研和督导，根据清算任务和清算进度，指导县级税务机关积极推进清算工作。对各县清算力量薄弱、进度缓慢的，也可采取市级集中或交叉清算的形式，抽调人员协助开展清算工作。
各地可结合实际因地制宜采取聘请有资质的中介机构、使用清算审核软件等辅助开展清算审核，但不得增加纳税人负担。
五、强化尾盘管理，实现全链条跟踪监控
加强对房地产开发项目清算后尾盘销售土地增值税管理，是土地增值税管理的重要组成部分。房地产开发企业应按规定申报缴纳尾盘销售土地增值税。主管税务机关应加强对纳税人尾盘销售纳税申报的跟踪管理，对纳税人在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，及时提醒纳税人按规定进行土地增值税的纳税申报，实现对纳税人从项目登记到项目清盘的全链条动态跟踪监控。尾盘销售收入以纳税人清算后办理尾盘销售土地增值税纳税申报时所取得的尾盘销售收入（不含增值税）确定，尾盘销售扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算，单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
六、坚持多措并举，防范执法风险
树立风险意识、强化风险防控是做好土地增值税管理的重要环节。各级税务机关要充分利用各种信息，采用多种措施，防范化解土地增值税各类风险。
（一）利用内外部监督审计结果防范风险
各级税务机关要针对督察、审计、巡视等内外部检查发现的问题，举一反三，定期组织开展自查工作。县级税务机关要全面排查土地增值税管理中存在的疑点和问题，形成清单，明确责任人，扎实开展问题整治，并采取有效管理措施堵塞管理漏洞，杜绝和防范类似问题的再次发生。
（二）强化部门信息共享防范风险
市、县税务机关要主动与当地发展改革、自然资源、住房建设、行政审批等有关行政主管部门联系，并与其建立土地增值税涉税信息共享和工作配合机制，及时取得房地产项目立项、规划、工程造价、竣工决算、合同备案、权属登记等相关信息，畅通数据交换渠道和内部信息共享，充分利用数据之间的关联性，挖掘以数治税工作潜力，进一步加强土地增值税管理，防范和化解执法风险。
1.利用外部信息防范土地增值税项目登记管理不及时的风险。通过与发展改革或行政审批部门定期交换立项批复文件数据，第一时间获取房地产开发企业立项信息和投资计划，并将企业项目信息与土地增值税项目报告信息进行比对，发现未及时办理项目报告的，及时通知企业按规定办理，防止出现土地增值税项目登记管理不及时的风险。
2.利用外部信息防范土地增值税清算成本费用列支真实性无法判断的风险。通过自然资源或行政审批部门获取的“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”等相关规划许可信息，及时介入跟踪企业的前期工程费管理和基础设施费管理；通过住建部门获取企业施工许可证信息和工程造价等信息，跟踪管理企业施工情况，及时了解掌握企业工程预算、合同签订、施工进度、发票开具、工程决算等信息，辅助土地增值税成本核算审核，解决成本费用虚列、多列，事后无法判别的风险。
3.利用外部信息防范土地增值税预征管理不到位或收入无法审核真实性的风险。通过住房建设或行政审批部门颁发的商品房销（预）售许可证信息，跟踪管理企业商品房销售有关情况，及时掌握登记企业不同时期房屋销售单价等信息，辅助清算收入审核；结合当地容积率、面积标准和商品房平均价格等标准，正确划分普通住宅和非普通住宅类型；根据各地实际定期组织开展土地增值税预征收入与增值税、企业所得税、住房城乡建设部门网签数据和预售房款监管账户信息等比对工作，防止出现土地增值税预征管理不到位或收入无法审核真实性的风险。
4.利用外部信息防范土地增值税清算管理不及时的风险。通过自然资源或行政审批部门颁发的建设工程规划验收合格通知书和住房建设或行政审批部门颁发的建设工程竣工验收备案表等信息，及时掌握企业竣工验收情况。同时，通过对企业销售进度进行动态监控，及时掌握是否达到可清算条件和应清算条件。
（三）利用项目管理台账防范风险
主管税务机关要通过按月对《土地增值税项目管理台账》中销售收入和预征税款的数据维护与监控，分项目分类型监控土地增值税税款是否预征到位；县级税务机关要根据《土地增值税项目管理台账》中的否达到清算条件和清算类型等相关信息，合理安排清算工作任务，有序开展清算审核工作；市级税务机关要根据《土地增值税项目管理台账》有关清算项目的补（退）税、税负率信息，科学研判预征率是否合理，并及时进行测算调整。同时，要根据《土地增值税项目管理台账》有关信息，强化对基层税务机关清算计划、清算进度以及清算成效的监控管理，对清算结果明显不符合常识的做好风险提醒或检查工作，通过将项目收入、成本费用、利润率、税负率、补（退）税情况与同期同类项目进行比较等措施，有的放矢地选取部分有代表性的项目进行深度剖析，以点带面查摆问题，分析问题成因，举一反三，有针对性地提出风险应对和防控措施。
（四）加强上下联动防范风险
各级税务机关要建立问题收集反馈机制，畅通问题反馈汇道，加强业务指导，及时化解风险。对反映强烈的普遍性问题，要做好调查分析研究，及时明确政策适用、管理要求、操作标准，着力防范政策制度缺失带来的执法风险和廉政风险。
七、积极试点探索，做好管理系统上线准备
强化信息化技术应用是做好土地增值税管理和风险防控的重要支撑。总局正在加快推进土地增值税管理系统建设（《财产行为税司关于土地增值税管理信息系统的业务要求》已发至各市内网邮箱），预计11月份在部分省市试点后，明年在全国范围推开。各市局要在按要求做好土地增值税管理和风险防控的同时，认真研究总局土地增值税管理系统建设思路和要求，至少选择1个县级税务机关作为试点，开展相关探索，为总局土地增值税管理系统上线做好准备。一是认真研究总局土地增值税管理系统建设业务要求，探索完善包括清算审核流程和清算审核指标体系在内的土地增值税清算审核制度。清算审核流程应包括清算计划、清算受理、清算审核、文书出具的标准清算流程和清算审核模板。审核指标体系应包括收入、成本、面积、税负率等基准参考值。二是认真研究总局土地增值税管理系统建设的思路，探索建立上下联动的项目审核风险防控机制。在房地产开发项目清算审核前，要对项目总体风险进行评估，并根据项目风险等级指派合适人员进行审核；在审核过程中，落实审核流程要求，运用清算指标检测问题；在审核结束后，市级税务机关要以项目台帐为抓手，定期评估各项目数据疑点核查和风险应对情况、监控清算审核过程和任务完成情况，对进度较慢的项目及时进行提示提醒。各市局的试点情况于12月20日前报送省局。
各单位要高度重视土地增值税管理和风险防控工作，按照本通知要求和总局、省局关于土地增值税管理现行有效的政策制度规定，切实做好土地增值税管理和风险防控工作，不断提高土地增值税管理质效。请各市局于11月15日前将土地增值税管理和风险防控工作总结和《土地增值税项目管理台账》报送省局。省局已将此项工作列入2021年下半年绩效考核，将于11月底组织各市局对有关风险防范管理工作落实情况进行交叉检查，检查中发现问题的，将严格按照绩效考核规则扣分。
附件：土地增值税项目管理台账
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