南宁市地方税务局关于明确土地增值税清算有关政策问题的通知
历史沿革
2014年11月20日 南宁市地方税务局关于明确土地增值税清算有关政策问题的通知 南地税发〔2014〕103号 2014年11月20日 执行
正文
各县（区）地方税务局，各直属机构，局内各单位：
经研究，现将土地增值税清算若干政策问题明确如下，请遵照执行。
一、关于总可售建筑面积的确定问题
开发产品总可售建筑面积按以下方法确定：
总可售建筑面积 = 总建筑面积 - 产权属于全体业主所有的建筑面积 - 无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的建筑面积
二、关于明确土地增值税清算过程中行政事业性收费和政府性基金扣除问题
房地产开发企业缴纳的政府性基金和行政事业性收费的扣除按以下原则把握：
（一）凡与房地产开发直接相关或是房地产行业特有的，且缴纳环节在项目竣工验收前的政府性基金和行政事业性收费，收取后不再退还的，在清算时应计入房地产开发成本予以扣除。
（二）凡属房地产行业及其他行业普遍缴纳的政府性基金和行政事业性收费，在清算时应计入房地产开发费用并按规定比例扣除。
以上具体收费项目及扣除归类详见附件，表内未列明的其他政府性基金和行政事业性收费参照上述原则界定。
（三）判断某项行政事业性收费是否属代收费用应以县级（含）以上人民政府相关收费文件为依据，文件明确费用在售房时收取且由购房人实际负担的，认定为代收费用，否则，不能视为代收费用。代收费用相应的税务处理按《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第六条规定执行。
三、关于管道燃气安装费的扣除问题
2013年6月1日前，购房用户与房地产开发企业签订购房合同，且合同中明确由购房用户向房地产开发企业缴纳管道燃气相关费用的，按代收费用处理。2013年6月1日起的新建小区管道燃气工程安装费，计入房地产开发企业开发成本予以扣除。
四、关于土地拍卖佣金的扣除问题
取得出让土地而支付的土地拍卖佣金，计入取得土地使用权支付的金额；取得转让土地而支付的土地拍卖佣金，应计入房地产开发费用并按规定比例扣除。
五、关于农民工工资保证金的扣除问题
因房地产开发企业按规定缴存的农民工工资保证金在工程竣工验收后可向劳动保障部门申请退还，故其发生的支出不得计入扣除项目。
六、关于建筑安装工程劳动保险费的扣除问题
建筑安装工程劳动保险费由建安劳保费管理机构按统一标准向建设单位收缴，该项费用支出应计入房地产开发企业开发成本予以扣除。
七、关于购置未竣工房地产项目进行再开发销售的加计扣除问题
房地产开发企业整体购置未竣工房地产开发项目后，再投资建设后转让的，在清算土地增值税时，其整体购置未竣工房地产开发项目的价款作为开发成本扣除，但不得作为房地产开发费用及房地产开发企业加计20%扣除的基数。
八、关于清算时车库（位）、杂物房归属的房屋类型问题
经请示自治区地税局明确，土地增值税清算时车库（位）、杂物房等建筑物应归属的房屋类型问题按以下规定处理：
（一）房地产开发企业在2013年 5月1日之前销售车库（位）、杂物房、阁楼等建筑物的，其土地增值税的征收仍按我市原政策规定执行；2013年5月1日（含）后销售车库（位）、杂物房、阁楼等建筑物的，按《广西壮族自治区地方税务局关于遏制房价过快上涨优化房地产结构 助推房地产市场平稳健康发展税收政策公告》（桂地税公告2013年第2号）第二条第（五）款规定执行。
（二）同一购房人同时购买普通住宅和非普通住宅的，其所购买车库（位）、杂物房或阁楼等建筑物可由房地产开发企业在预缴土地增值税时自行选择归属的房屋类型，一经确定，清算时不得更改。
（三）购房人未购买住宅，仅单独购买车库（位）、杂物房或阁楼等建筑物的，其所购车库（位）等建筑物清算时应归入商用房进行清算。
九、关于层高系数建筑面积分摊法的适用问题
采用层高系数建筑面积分摊法分摊成本费用时，对“取得土地使用权所支付的金额”项应按总可售建筑面积进行分摊，对“房地产开发成本”和“房地产开发费用”项方可按层高系数建筑面积进行分摊。
附件：政府性基金、行政事业性收费土地增值税清算扣除项目归集明细表
政府性基金、行政事业性收费土地增值税清算扣除项目归集明细表
| 序号 | 费用名称 | 费用类别 | 使用票据 | 扣除项目归集科目 | 可否加计扣除 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 土地登记费 | 行政事业性收费 | 财政票据 | 取得土地使用权所支付的金额 | 可加计 |
| 2 | 新菜地开发建设资金 | 政府性基金 | 财政票据 | 房地产开发成本 | 可加计 |
| 3 | 土地闲置费 | 行政事业性收费 | 财政票据 | 不得扣除 | 不得加计 |
| 4 | 城市市政建设配套费 | 政府性基金 | 财政票据 | 房地产开发成本 | 可加计 |
| 5 | 墙体材料专项基金 | 政府性基金 | 财政票据 | 不得扣除 | 不得加计 |
| 6 | 人防易地建设费 | 行政事业性收费 | 财政票据 | 房地产开发成本 | 可加计 |
| 7 | 城市道路占用挖掘费 | 行政事业性收费 | 财政票据 | 房地产开发成本 | 可加计 |
| 8 | 白蚁防治费 | 行政事业性收费 | 财政票据 | 房地产开发成本 | 可加计 |
| 9 | 环境监测专业服务费 | 行政事业性收费 | 财政票据 | 房地产开发成本 | 可加计 |
| 10 | 地方教育附加 | 政府性基金 | 完税证（缴款书）或财政票据 | 房地产开发费用 | 不得加计 |
| 11 | 散装水泥专项资金 | 政府性基金 | 财政票据 | 不得扣除 | 不得加计 |
| 12 | 防洪保安费、残疾人保障基金、水利建设基金 | 政府性基金 | 完税证（缴款书）或财政票据 | 房地产开发费用 | 不得加计 |
政策解读
一、起草背景
为贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）精神，针对土地增值税清算工作中存在的部分具体政策缺失的问题，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关政策精神，结合南宁市实际制定本公告，以期统一政策执行口径，进一步规范土地增值税管理。
二、主要内容
为加强税收征管，明确土地增值税清算部分政策问题，一是总可售建筑面积的确定问题，明确开发产品总可售建筑面积按总建筑面积减去产权属于全体业主所有的建筑面积以及无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的建筑面积后确定。二是明确土地增值税清算过程中行政事业性收费和政府性基金扣除问题，将房地产开发企业缴纳的行政事业性收费和政府性基金在清算时应计入房地产开发成本或房地产开发费用进行列举，并明确界定的原则。三是对管道燃气安装费、土地拍卖佣金、农民工工资保证金、建筑安装工程劳动保险费扣除以及购置未竣工房地产项目进行再开发销售的加计扣除问题进行明确。四是依据《自治区地税局关于遏制房价过快上涨优化房地产结构 助推房地产市场平稳健康发展税收政策的公告》（2013年第2号）相关规定，明确清算时车库（位）、杂物房归属的房屋类型问题，规定同一购房人同时购买普通住宅和非普通住宅的，其所购买车库（位）、杂物房或阁楼等建筑物可由房地产开发企业在预缴土地增值税时自行选择归属的房屋类型，一经确定，清算时不得更改。购房人未购买住宅，仅单独购买车库（位）、杂物房或阁楼等建筑物的，其所购车库（位）等建筑物清算时应归入商用房进行清算。
三、其他事项
根据《税收规范性文件制定管理办法》（国家税务总局令第20号）规定，考虑到相关政策衔接的问题，明确本公告自公布之日起执行。
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